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浅谈独立审判理想与现实的契合/陈新

作者:法律资料网 时间:2024-07-08 12:19:51  浏览:8579   来源:法律资料网
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浅谈独立审判理想与现实的契合

陈新


论文提要:
司法公正是司法活动的追求,法治是实现人类社会公正的最佳方式,而法院超然的地位,高度的司法权威,是法治的核心内容,法官作为司法公正的主体,对司法公正的实现,发挥着决定性的作用。随着社会主义法制的不断健全和完善,公平、公正、独立、中立等现代司法理念的确立,独立审判的话题越来越被提到更高的高度。我国现行的审判体制,已不能适应目前的形势发展的需要。根据现代的司法理念及司法实践,笔者拟就独立审判的理论及立法概况、独立审判的科学内涵、我国独立审判的现状、独立审判理想与现实的契合等方面对独立审判理想与现实的契合这一课题作一些浅显的探讨。(全文约11500字)


导言:司法公正是人类自有司法活动以来不懈追求的永恒话题,法治是人类社会公正的最佳方式,而法院的超然地位,高度的司法权威,是法治必不可少的核心内容,法官作为司法公正的主体,对司法公正的实现,发挥着决定性的作用。随着社会主义法制的不断健全和完善,公平、公正、独立、中立等现代司法理念的确立,独立审判的话题越来越被提到更高的高度。本文就独立审判的法律依据、科学内涵、我国实现独立审判的障碍以及如何实现独立审判的理想与现实的契合等方面作一些浅显的探讨,以求教于同仁。
一、独立审判的理论及立法概况
“一切有权的人都容易滥用权力,这是万古不易的一条经验。有权的人使用权力一直到遇到有界限的地方才休止” 1。基于对这一现象的认识,早在亚里士多德时,他就特别强调权力分工的意义,力图以中庸的原则、权力主体的交替、权力机关的分工,职能的细化及相应法律制度的配套措施,来消除实践中出现的或将来可能出现的权力扩张,限制权力的越界,以保证社会正义的实现。这一思想给予以后的西方思想家们以重要的启迪,并引导其努力防止和制约权力滥用的法官。十八世纪法国著名思想家孟德斯鸠在对西方的政治、法律制度及历史悉心考察之后,结合自己的法律职业经历而深刻领悟到“要防止滥用权力,以权力制约权力”。从而在其不朽的著作《论法的精神》一书中提出了著名的“三权分立”。虽然我国并不实行“三权分立”,但独立审判是宪法、法律确立的一项基本原则。独立审判这一光辉思想首次在
新中国出现就以立法的形式用国家根本大法表达出来。我国第一部宪法即1954年宪法规定:“人民法院独立进行审判,只服从法律”。1982年修改后的宪法第126条又对独立审判原则进一步明确和深化“人民法院依照法律规定独立行使审判权,不受行政机关、社会团体和个人的干涉”。1988、1993、1999年,我国宪法3次修改都原文保留了独立审判这一原则。此外,我国人民法院组织法、法官法、刑事诉讼法、民事诉讼法和行政诉讼法都规定了独立审判的原则。可见独立审判不仅是一项重要的宪法原则,而且是一项重要的诉讼原则,还是人民法院一项重要的组织原则,具有鲜明的时代性和针对性。人民法院组织法第4条关于独立审判的条文与宪法规定的条文完全相同。法官法第1条明确规定了“保障人民法院依法独立行使审判权”的原则,第8条第2款规定法官“依法审判案件不受行政机关、社会团体和个人干涉”的

1、孟德斯鸠:《论法的精神》上册,张雁深译,商务印书馆1961年版,第162页
权利。这是依宪法原则规定的人民法官应有的权利。我国第1 部刑事诉讼法第三条规定“审判由人民法院负责。其他任何机关、团体和个人都无权行使这些权力。”这一规定虽无独立审判的文字,实际上有独立审判的含义。修改后的刑事诉讼法不但保留了原来的这段条文,而且依照宪法规定增加了第5条规定:“人民法院依照法律规定独立行使审判权,人民检察院依照法律规定独立行使检察权,不受行政机关、社会团体和个人的干涉”。民事诉讼法第6条规定:“民事案件的审判权由人民法院行使。人民法院依照法律规定独立进行审判,不受行政机关、社会团体和个人的干涉”。行政诉讼法第3条规定:“人民法院依法对行政案件行使审判权,不受行政机关、社会团体和个人的干涉”。
由此,独立审判这一重要的宪法原则和人民法院组织法活动原则,在上述三大诉讼法中均作出了系统的规定,这是独立审判原则的具体化和特定化。从立法的角度而言,独立审判原则在我国宪法和法律中是一贯的和明确的。
二、独立审判的科学内涵
简单地说,独立审判是指司法机关在审判各类案件时,根据自己对案件事实的评判和对法律的理解,独立自主地作出裁判,不受任何外来的影响。
独立审判历经从政治思想原则,到宪法原则,再到司法审判活动准则的演变过程,是一项为现代法治国家普遍承认的基本法律准则,在所有法治国家中都具有普遍的意义和丰富的内涵。作为一项宪法原则,它调整着国家司法审判机关与立法行政等其他职能部门的关系,确认司法审判权的专属性和独立性,是现代法治的基石和法院组织制度的基础;作为一项司法审判活动准则,它确保法院审判权的公正行使,防止法官的审判活动受到来自外在的不当干预、影响和控制,使法院的司法审判工作真正成为公民维护自身利益的最重要,也是最后一道屏障。没有审判独立,就没有现代意义上的司法审判制度。司法的终极目的是追求社会的公平与正义,而司法公正不是一个抽象的概念,而是以司法活动为载体,通过程序公正和裁判公正具体的形态表现出来。无数个案的公正构成了司法公正的综合体,而法官正是这个公正运动过程中能动的主体。从抽象的观念上讲,法官是人们理念中正义的化身,当自然的正义被无情地破坏之后,人们追求正义恢复就只能向“人间的上帝”—法官来求救,法官已成为正义的化身。司法权就其本性来说就是纠纷的裁判性,裁判性又决定了裁判者必须是中立的第三方,为保持中立,裁判者必须是独立的,只服从裁判的规则(法律),凭自己的理智和良心作出公正的裁决,没有独立就没有公正。因此,独立审判的内容可以包括两方面,一是基于审判的权力方面的理解,即“审判权独立”,在国家的结构中,居于不依赖也不受行政权、立法权干预的独立地位。强调国家权力的分立和分工,审判权只能由法院行使,其他任何机关不得行使,即“法院独立”。人民法院依法独立行使审判权仅服从法律。另一方面从审判的裁判方面来理解,就是“法官独立”。在诉讼中,法官审核证据,认定事实,适用法律,作出裁判,仅依照法律规定,独立自主地进行,不受其他法官和法院其他行政人员的干预和影响。在特定具体事实之审理程序终结或确定以后,就其审理程序是否违法或裁判内容是否正确,不允许对法官进行批评、调查或追究责任2。正如马克思所说,“法官除了法律就没有别的上司”。法官的责任是当法律运用到个别场合时,根据对法律的诚挚的理解来理解法律。美国法学家亨利·米斯精辟地指出:“在法官作出判决的瞬间,被别的观点,或者被任何形式的外部权势或压力所控制或影响,法官就不复存在了-----法院必须摆脱胁迫,不受任何

2、参见丘联恭《司法之现代化与程序化》第45页、73页
控制和影响,否则他们就不再是法院了”3。由此,独立审判包括法院独立和法官独立。法院独立即形式意义上的司法独立,指法院在组织机构、活动方式上的独立,指法院的审判职能对其他国家职能完全独立,如行政职能、立法职能、检察职能;对其他政治因素、社会因素也完全独立,如政党、团体、社会舆论等。完全意义上的法院独立应包括以下几项内容:
第一、机构的独立。为实现国家审判职能而设立的法院必须独立于其他机构。这是法院独立的关键要素。法院是司法权的载体、司法权实现的组织形式,法院与其他机构分开而独立存在,是司法权独立运行的前提。法院在机构上的独立一般表现为:对立法机构、行政机构的独立。法院的审判活动不受立法机构、行政机构的干涉和干扰,这在成熟的市场经济国家实践中已
不存在问题。另,司法机构的设立、撤消、合并均由法律规定。
第二、法院财政的独立。应该说,法院的运转和司法职能的实现,不应当存在物质利益的干扰,只有这样,才能完全,公正地实现司法职能。为此,法院必须保持物质利益上的独立。财政的独立要求法院的财政预算、经费开支能够不受干扰独立地运作 。只有保证足够的预算,法院才可能独立地、公正地、不受影响地履行司法职能。
3、转引自[英]罗杰·科特威尔:《法律社会学导论》华夏出版社1989年版,第236页4、韩波著《法院体制改革研究》,人民法院出版社2003年版,第61页)。
第三、法院人事的独立。法院人事的独立,主要指法官职位独立,法官与国家公务员、立法机关工作人员职位分离,法官的任免、升迁在独立的人事体系内运行,以法院自行管理为主4。法官独立即实质意义上的司法独立,这也是司法独立的核心内涵。所谓独立性,从哲学上看,包括主观和客观两个要素:在主观方面,独立性意味着主体的自由意志,即主体可以根据自己
的内心判断、意愿和理性自由作出决定、采取行为。换言之,司法主体能够自己选择行为方式与内容,由自己的理性,有意思的目的所驱使,成为一个能自我决定的行动者,而不是成为别人意志的工具或他人行为的对象,受外来原因和别人决定左右。客观方面的独立性,根本上意味着主体能够在不受他人阻碍、指令的情况下,有自由活动的广阔空间。因此,杜绝、禁止客观存在的各种外在干预方式是此一方面独立性的内涵所在5。法官独立即法官在审判案件中,只尊重事实、服从法律,不受其他法官、法院的司法行政制度影响和干涉,法官对自己的审判行为独立承担责任的制度。法官独立在世各国已经成为一个被广泛接受和普遍遵守的原则,法官独立的提出,是司法独立理论和实践发展到一定阶段后,社会对法院的司法活动提出的更高要求。法官独立是司法独立的最高形态,法官个人独立与法院独立是司法独立不可分割的两个方面,没有法院独立,单个法官无法履行其职责;同样,如果法官不能免于其独立审判可能会带来种种担心,就不可能有独立的审理与判决,也就不可能有司法独立。法院独立审判与法官个人独立之间的关系就如同结构与其组成部分之间的关系,没有一个好的结构,组成部分毫无根据,没有组成部分,结构毫无意义6。正因为如此,世界上绝大部分国家的司法独立都强调这两方面。如德国基本法第97条规定:“法官具有独立性,只服从宪法和法律”。日本宪法第76条规定:“所有法官依良心独立行使职权,只受本宪法和法律的约束”。保障法官独立也是现代西方国家司法制度尤其是法官制度的核心,对于法官的资格、任命、任期、薪俸、惩戒、免职、退休等各个方面都作了详细规定,重要的制度和措施有:由法律家充任法官;高度集中的

5、左为民、周长军《变迁与改革——法院制度现代化研究》,法律出版社2000年版,第36-37页
6、周汉华《论建立独立开放与能动的司法制度》载于《法学研究》1995年第5期
任命体制;法官的身份得到法官不可更换制、高薪制专职制和退休制等制度的切实保障;严格的弹劾惩戒程序。香港法律规定每一位法官就任前都必须作出的“以无惧、无偏、无私、无欺”之精神,维护法制,主持主义的宣言,典型地体现了法官良心独立的意蕴,即法官不受任何外部不当或无关因素的影响,仅仅依据法律和法律程序,按照自己的理性和良心进行审理并作出判决7。而我国,虽然法官法第8条与其他有关法律规定为法官独立行使职责提供了保障,并也已正式签署《公民权利和政治权利国际公约》,承认法官内部实行法官独立审判,以顺应世界潮流。但在司法实践中法官并未能够完全独立。在法院内部,经常实行审理和判决的分离,即对案件的审理由独任审判或合议审判的审判人员进行,而对案件的最后裁判却由庭长、审判委员会、主管院长最后决定。在法院外部,上级法院对下级法院的独立审判也有不适当干预,如某些案件在作出裁判前,上级法院对下级法院具体案件定调划框甚至对个别案件直接下达判决指示(包括下级法院主动请示要求先定后审)这实际上是将行政隶属关系混同于法院的审判监督及审级监督关系,事实上干扰了法院的独立审判。对于这种状况,目前尚缺乏有效的排除机制8。
法官独立包括以下内涵:
第一、法官是独立自主的审判权主体。法官通过独任制或合议制自主行使审判权,主持庭审,查明事实,作出判决。法官的这种独立自主性的直接对象主体主要包括本法院的院长、庭长以及其他法官,本级法院的审判委员会、上级法院、法官本人的社会关系、舆论和传媒等。法官只有超脱于上述对象主体,才能获得完整的独立性。

7、李勤模《现代司法理念与司法为民》第4页,中国法院网
8、钱卫青《法苑新论》,法律出版社,1996年3月版,第4页
第二、法官是独立的审判责任主体。权责统一是权利行使的基本法则。法官独立行使审判权,意味着他要对自己的权力行为单独承担责任,在赋予法官独立地位和相对较大权力的情况下,必须建立和完善明确的法官责任制。从诉讼制度的发展来看,一方面是世界各国的立法及司法实践,不断重视和强调法官的主动精神和创造意识,表现为立法中一般性条款受到重视和司法中自由裁量权的运用。而另一方面,制度上对法官个人行为的制约也越来越趋于强化。建立法官的独立制和责任制也应当成为我国当前司法改革所应追求的目标。
我国现行的审判体制,其中许多作法是建国初期乃至解放前革命根据地的法院的作法的习惯延续,那是在特定历史条件下,基于实体法和程序法都缺乏、审判员的水平普遍不高的情形而产生的,案件由庭长、院长审批。而实际上,庭长、院长的这一权限并无法律依据。这样做,其实超越了法律赋予其应有的职权范围。前面分析了法院组织法和三大诉讼法都明确了人民法院审理案件实行合议制或独任制,换言之,只有合议庭和独任审判员才是法定的审判组织,其他任何组织及个人,包括人民法院内部除审判委员会以外的组织和个人,都不能代替行使审判权。而案件审批的初衷是担心法官以权谋私,于是层层汇报、把关、层层审批,其实这样做不但避免不了所谓的以权谋私,而且还可以导致承办人不负责任9。由于案件层层把关,大量案件由庭长、院长或审判委员会决定,案件审理的好坏不能与法官个人的责任联系,即使是错案也往往找不到责任者。更为糟糕的是,责任不明为徇私舞弊创造了条件,审判人员可以在集体的名义下,行个人私利,而且不会或难以受到追究。尤其应该看到的是,在这样一种体制下,法官容易养成不思进取的惰

9、王怀安《关于审判方式改革的几点思考》
性。当个人法律素养高下并不决定案件的审理的时候,恐怕没有太多的人会费心钻研业务,也有可能不太在意案件的质量。
第三、法官的独立性受法律保障。法官职务的稳定性、法官的任免、惩戒、升迁、调动程序的正当化等都应受到法律的保障10。法官非因法定事由、非经组织程序,不被免职、降职、辞退或者处分,法官非违反法律,不受追究,即使审判有误,只要法官行为正当,就应推定其已经尽职而免除责任,除非有证据证明该错误的造成是其故意行为。
随着法官职业化建设的不断加强,审判方式改革的进一步深化,法官独立更具有其合理性:首先,法官独立体现了审判权的同质性、平等性。法官职务是审判权的的惟一载体,法院里只有法官没有长官,“法官除了法律就没有别的上司”。“法官在作成判决之过程中,应独立于同僚及监督者,任何司法职位高低,在案件的裁决上,每一个法官拥有平等的权利”11。其次,法官独立是司法公正的要求。司法公正是司法的生命,而司法公正通过法官公正的裁判活动得到实现。法官为了实现自己的独立裁判,必须具有独立的地位。如果有人能够经常随意地对法官发布命令或指示,那么,法官除了服从法律以外,还要服从这些权势者的意志。当权势者的意志与法律的普遍意志相抵触时,就会产生法官应服从谁的问题。这时,法官对案件的判断与对权势者的敬畏联系在一起,而对权势者的敬畏程度又影响着法官的职业前程。对某人生活有控制权,就等于对其意志有控制权。对法官的支配力比如支配着法官对案件的判断,法官便会出现对权势者的敬畏而偏离法律12。培根说:“一

10、韩波著《法院体制改革研究》,人民法院出版社,2003年版第183页
11、参见周道鸾主编《外国法院组织与法官制度》人民法院出版社,2000年版,第587页)
12、陈卫东、韩红兴著“以法官独立为中心 推动我国法官制度的现代化”,载《人民司法》2002年
第2期)
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关于客货窗口单位路风建设的若干规定

铁道部


关于客货窗口单位路风建设的若干规定
1998年2月6日,铁道部


在1993年和1994年的路风整顿中,部先后对客货窗口单位职工提出了“三项制度”、“四条纪律”的要求,对遏制路风问题的发生,巩固整顿成果,起到了重要作用。针对客车路风专项整顿中反映出来的共性问题,经研究,对“三乘”单位的段队干部及“三长”(列车长、检车长、乘警长)提出“五不准”的规定。现将这几项规定一并印发,请认真按照执行。
三项制度:(1)挂牌上岗。(2)公开收费项目和收费标准。(3)公布举报电话。
四条纪律:(1)旅客列车剩余卧铺要广播公布数额,在列车长办公席集中办理,不许“三乘人员”代办,不准索要钱物。(2)车站、售票中心的固定票额要向旅客公布,不允许私分和截留票额。(3)车站、列车要由专人售货,不准搭售商品,强买强卖。(4)客货延伸服务要坚持旅客货主自愿的原则,不许搞强行服务。
五个不准:(1)不准索要和接受下级或旅客的钱物,凡索要和接受者,视为受贿。(2)不准私占包房。(3)添乘或值乘中,不准饮酒或特殊招待。(4)不准私带无票旅客乘车、越席乘车。(5)不准到关系单位报销应由个人支付的费用。
各单位要组织干部职工认真学习,切实贯彻执行。各级路风、客运、货运、公安、车辆及纪检监察部门,要加大检查监督的力度,确保“三项制度”、“四条纪律”和“五个不准”规定落到实处,对违反者按有关规定严肃查处。


铁路治〔1998〕6号

通知
各铁路局,广铁(集团)公司:
现将《铁路路风管理办法》(以下简称《办法》)印发给你们。这个《办法》是按照部长办会会议要求,对1990年以来发布的《关于严禁以车谋私的规定》、《铁路路风建设管理工作规则》等9个规定、规则、办法重新修订,予以发布,自发布之日起执行。前发有关文件凡与本《办法》有抵触或不一致的,一律以本《办法》为准。
《铁路路风管理办法》由9个规定、规则、办法组成,其名称是:
《铁路路风管理办法》之一:铁路路风监察监督办法
《铁路路风管理办法》之二:铁路路风建设管理工作规则
《铁路路风管理办法》之三:铁路路风问题判定及处罚实施办法
《铁路路风管理办法》之四:关于严禁以车谋私的规定
《铁路路风管理办法》之五:关于严禁以票谋私的规定
《铁路路风管理办法》之六:关于加强铁路客货运输和延伸服务收费管理的规定
《铁路路风管理办法》之七:关于客货窗口单位路风建设的若干规定
《铁路路风管理办法》之八:关于发生路风问题到部交班的暂行规定
《铁路路风管理办法》之九:铁路路风通报实施办法
各单位要紧密结合实际,认真贯彻落实,切实加强铁路路风建设,为铁路深化改革、建设发展及走向市场创造良好条件。各单位在执行中的重要情况,请及时报部。
注:《办法》包含的9个文件可单独引用,如“根据铁道部《铁路路风监察监督办法》(铁路治〔1998〕6号)的规定,……。”


吉林省人民代表大会常务委员会关于批准《吉林市房地产交易管理条例》的决定

吉林省人大常委会


吉林省人民代表大会常务委员会关于批准《吉林市房地产交易管理条例》的决定

(2007年11月30日吉林省第十届人民代表大会常务委员会第三十八次会议通过 2007年12月4日吉林省人民代表大会常务委员会公告第153号公布 自2008年1月1日起施行)



吉林省第十届人民代表大会常务委员会第三十八次会议决定:批准《吉林市房地产交易管理条例》,由吉林市人民代表大会常务委员会公布施行。



附:吉林市房地产交易管理条例(2007年修正本)

(2007年9月28日吉林市第十三届人民代表大会常务委员会第三十五次会议通过 2007年11月30日吉林省第十届人民代表大会常务委员会第三十八次会议批准)

第一章 总则

第一条 为加强房地产交易管理,规范房地产交易行为,保障房地产交易当事人的合法权益,根据有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

第二条 本条例所称房地产交易,包括房地产转让(含商品房预售)、房屋租赁、房地产抵押和房地产中介服务。

本市行政区域内国有土地上的房地产交易及其管理,均须遵守本条例。

第三条 市房地产行政主管部门负责全市房地产交易的监督管理工作。

县(市)房地产行政主管部门负责本辖区内房地产交易的监督管理工作。

市、县(市)房地产交易管理机构负责日常管理工作。

国土资源、规划、建设、工商、公安等部门按各自职责做好房地产交易的管理工作。

第四条 房地产交易应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。

房地产转让、租赁、抵押及中介服务等,当事人应当签订书面合同。

第二章 房地产转让

第五条 房地产转让,是指房地产权利人依法转移房屋所有权的行为。主要包括:

(一)买卖、拍卖;

(二)赠与、交换;

(三)抵债;

(四)以房地产合资合作、作价入股;

(五)法人或者其他组织因合并、分立、收购或者兼并等改变房屋所有权归属的;

(六)经人民法院判决、裁定、调解或者仲裁机构裁决、调解等改变房屋所有权属的。

第六条 房地产转让当事人应当如实申报成交价格,并按照有关规定缴纳税费,不得瞒报或者不实申报。

第七条 房地产转让后应当到房屋权属登记机关办理房屋权属登记。具体登记办法按照有关规定执行。

第三章 商品房预售

第八条 商品房预售,是指房地产开发企业(以下简称开发企业)将其建设的商品房在竣工验收前出售,由买受人按照合同约定支付定金或者房价款,房屋竣工验收后,开发企业按照合同约定交付商品房的行为。

第九条 商品房预售实行许可制度。

开发企业取得房地产行政主管部门核发的《商品房预售许可证》后方可进行商品房预售。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售或者收取定金及具有预售款性质的任何费用。

第十条 办理《商品房预售许可证》,应当提供下列证件、资料:

(一)工商营业执照和房地产开发资质等级证书;

(二)国有土地使用证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证;

(三)建设工程施工合同及施工进度说明;

(四)开发建设项目形象进度的有关资料(多层建筑达到最高层数,高层建筑达到2/3层数以上);

(五)商品房预售方案(附商品房预售面积测绘报告);

(六)前期物业服务及物业管理用房已落实的证明。

房地产行政主管部门对开发企业提供的资料进行审查,并现场查勘;符合规定的,10日内核发《商品房预售许可证》;不符合规定的,应当书面说明理由。

第十一条 商品房预售的,开发企业应当向买受人明示:

(一)《商品房预售许可证》;

(二)工商营业执照;

(三)国有土地使用证;

(四)商品房面积预测绘报告;

(五)经规划行政主管部门批准的小区配套设施平面图;

(六)商品房的结构、户型、装修标准;

(七)实施前期物业管理的证明;

(八)竣工交付使用时间;

(九)预售价格和预售款专用帐户。

第十二条 商品房预售实行预售款监管制度。

商品房预售款,是指买受人将购房款(含贷款)依照合同的约定,预先支付给开发企业,在商品房初始登记前,专项用于购买本项目建设必需的建筑材料、设备的款项和支付施工进度款。商品房预售款不得挪作他用。

开发企业在办理《商品房预售许可证》时,应当与预售款开户银行、房地产行政主管部门签订预售款监管协议,并在银行设立商品房预售款专用账户。

第十三条 开发企业不得直接收存买受人支付的商品房预售款。买受人交付商品房预售款时,应当直接存入预售款开户银行的专用账户,凭银行出具的存款凭证向开发企业换领交款凭证。

第十四条 开发企业使用商品房预售款时,应当向房地产行政主管部门提出用款申请。

房地产行政主管部门根据开发企业提供的资料进行审查并核定用款额度。同意使用商品房预售款的,应当在5个工作日内出具核准意见,并以书面形式通知开户银行;不同意的,应当书面说明理由。

第十五条 开发企业办理商品房初始登记后,房地产行政主管部门解除预售款监管,并在3个工作日内以书面形式通知开户银行。

第十六条 商品房预售广告必须注明开发企业的名称、商品房位置、《商品房预售许可证》批准的预售项目名称、预售范围及批准文号;委托代理销售商品房的,还应当明示代理销售机构。

未取得《商品房预售许可证》的,不得发布商品房预售广告。

第十七条 预售商品房的,当事人应当签订正式的商品房买卖合同。合同须采用房地产行政主管部门确认的统一文本,并且应当明确销售价格、交付时间、建筑面积、违约责任等内容。

预售的商品房竣工验收并交付使用后,开发企业应当按照商品房买卖合同的约定,及时向买受人提供办理房屋权属登记所需的相关文件或者依法代办房屋权属登记。

第十八条 开发企业必须自商品房买卖合同签订之日起30日内,持该合同到房地产行政主管部门办理备案手续。商品房买卖合同未经备案的,给买受人造成的损失,由开发企业承担。

第十九条 已批准预售的商品房,开发企业不得申请他项权利。

第四章 房屋租赁

第二十条 房屋租赁,是指房屋权利人将房屋(柜台、摊位)出租给承租人使用并收取租金的行为。

第二十一条 下列房屋不得出租:

(一)依法鉴定为危险房屋的;

(二)转租房屋未经房屋权属人同意的;

(三)法律、行政法规规定的其他情形。

第二十二条 房屋租赁当事人应当签订房屋租赁书面合同,约定租赁期限、用途、租赁价格、修缮责任以及双方的权利和义务。

第二十三条 房屋租赁当事人应当自房屋租赁合同签订之日起30日内持下列证件资料到房地产行政主管部门办理备案:

(一)房屋租赁合同;

(二)房屋权属相关证明;

(三)当事人的法定身份证明。

出租共有房屋的,还应当提交其他共有人同意出租的书面证明。

转租房屋的,还应当提交房屋权利人同意转租的书面证明。

第二十四条 承租人应当按照房屋使用和物业管理的有关规定使用房屋。

承租人需要拆改、装修承租房屋或者增加附属设施、设备的,按照《吉林市城市房屋安全管理条例》的有关规定执行。

第二十五条 工商行政管理部门在办理工商营业执照、公安部门在办理暂住人口登记及暂住证时,应当查验房屋租赁备案证明,并通报房地产行政主管部门。

第二十六条 以出租的房屋设定抵押的,抵押人应当以书面形式告知抵押权人和承租人。抵押期间房屋租赁合同继续有效。

第五章 房地产抵押

第二十七条 房地产抵押,是指抵押人将其房地产和房屋期权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

合法拥有的房地产、在建工程以及预购的商品房,可以设定抵押。

第二十八条 以房地产设定抵押的,抵押当事人应当自合同签订之日起30日内持房屋权属证明、合法身份证明到房地产行政主管部门办理抵押登记。

房地产抵押登记在登记期限内有效。

抵押合同发生变更,抵押当事人双方应当在变更之日起15日内到原登记机关办理变更登记。

房屋抵押时,其使用范围内的土地使用权随之抵押。

第二十九条 办理抵押登记时,房地产行政主管部门应当在房屋所有权证上作他项权利记载,并向抵押权人颁发房屋他项权证。

第三十条 以在建工程抵押或者个人购买商品房按揭贷款的,房地产行政主管部门应当发放抵押备案证明。

在建工程在抵押期间竣工的,当事人应当在抵押人申请办理房屋初始登记的同时办理房地产抵押登记,房地产行政主管部门为抵押权人颁发房屋他项权证。

在建工程抵押期限不得超过规定的建设期限。

第三十一条 以在建工程设定抵押的,以该房地产项目完工部分为限。房地产抵押后,该房地产的价值大于所担保的余额部分,可以再次与原抵押权人设定抵押,但不得超出余额部分。

任何人不得以个人按揭贷款方式虚假为开发企业申请贷款。

第三十二条 房地产典当参照房地产抵押的有关规定办理他项权利登记。

第六章 房地产中介服务

第三十三条 房地产中介服务包括房地产价格评估、房地产经纪、房地产咨询等。

第三十四条 从事房地产中介服务应当设立相应的房地产中介服务机构。

申请设立房地产价格评估、房地产经纪、房地产咨询机构的,应当按照有关规定报请市房地产行政主管部门初审合格后,报上级建设行政主管部门批准并取得相应的资质证书,方可从事房地产中介服务活动。

房地产价格评估、房地产经纪、房地产咨询机构申请资质升级的,应当按照有关规定报请市房地产行政主管部门初审合格后,报上级建设行政主管部门批准并取得相应的资质证书,方可从事相关的房地产中介服务活动。

第三十五条 房地产中介服务人员必须经统一考试,按有关规定取得相应执业资格证书,经注册登记后,方可从事房地产中介服务活动。

经注册登记的房地产中介服务人员,须进入相应的房地产中介服务机构从业,不得以个人名义执业,不得跨机构同时从业。

未取得执业资格证书、未经注册的房地产中介服务人员,不得以房地产估价师、房地产估价员、房地产经纪人、房地产业务咨询人员等身份从事房地产中介服务活动。

第三十六条 从事房地产拍卖、房地产典当、房地产置业担保等业务的中介服务机构,应当符合相关法律、行政法规规定的条件,并到房地产行政主管部门备案。

第三十七条 外埠房地产中介服务机构在本市行政区域内从事房地产中介服务业务的,应当到所在地房地产行政主管部门备案。

第三十八条 房地产行政主管部门应当建立房地产中介服务机构信用档案,对房地产中介机构的业绩、行为进行登记,并向社会公示。

第三十九条 房地产中介服务机构与委托人签订中介服务代理合同前,应当明示房地产中介服务代理合同示范文本,供委托人选用,不得签署损害委托人利益的合同。

第四十条 房地产中介服务机构转让房地产中介服务业务,须经委托人书面同意。

第四十一条 房地产中介服务机构发布的各类房地产广告应当真实、合法,并须载明中介机构的名称、地址、资格证书号。

第四十二条 房地产中介服务机构从事中介业务活动,应当建立业务记录和业务台帐,严格执行业务统计报表制度,并按照要求报送房地产行政主管部门。

第四十三条 房地产中介服务机构、中介服务人员在房地产中介服务活动中禁止下列行为:

(一)恶意串通,损害委托人的合法权益;

(二)直接或间接帮助他人从事房地产违法交易活动;

(三)泄露委托人的秘密;

(四)允许他人以自己的名义从事房地产中介服务;

(五)发布虚假广告;

(六)法律、行政法规禁止的其他行为。

第七章 法律责任

第四十四条 违反本条例的,由房地产行政主管部门按照下列规定予以处罚;造成他人损害的,依法承担赔偿责任。

(一)违反第九条规定,开发企业未取得《商品房预售许可证》擅自预售商品房的,责令其停止违法行为,没收违法所得,并处以已收取的定金或预售款额1%以下的罚款;

(二)违反第十二条第一款规定,开发企业将商品房预售款挪作他用的,责令其限期改正,并可处以挪用数额5%至10%的罚款;情节严重的,责令其停止预售行为;

(三)违反第十三条规定,开发企业预售商品房直接收存买受人支付的预售款的,责令其停止违法行为,并对每笔交易处以10000元至30000元的罚款;

(四)违反第十七条第二款规定,开发企业未按照商品房买卖合同的约定及时向买受人提供办理房屋权属登记所需的相关文件或者未依法代办房屋权属登记的,责令其限期改正,对住宅每笔交易处以5000元至20000元的罚款,对非住宅每笔交易处以20000元至50000元的罚款;

(五)违反第十八条规定,开发企业未按照规定办理合同备案的,责令其补办,并对每笔交易处以1000元至5000元的罚款;

(六)违反第二十一条规定出租房屋的,责令其限期改正,对住宅出租人处以100元至500元的罚款,对非住宅出租人处以1000元至5000元的罚款;

(七)违反第二十三条规定,未办理房屋租赁合同备案的,责令其限期改正,逾期仍未办理的,对住宅出租人处以100元至500元的罚款,对非住宅出租人处以1000元至5000元的罚款;

(八)违反第三十四条规定,未取得资质证书从事房地产中介服务业务的,责令其限期改正,并处以10000元至50000元的罚款;

(九)违反第三十五条第二款、第三款规定,未取得房地产中介服务执业资格,擅自从事房地产中介业务,以个人名义执业或者跨机构同时从业的,责令其停止房地产中介业务,并处以1000元至5000元的罚款;

(十)违反第三十六条、第三十七条规定,房地产中介服务机构未按照规定备案的,责令其限期改正,并处以5000元至30000元的罚款;

(十一)违反第四十三条第(一)项、第(二)项、第(三)项、第(四)项规定,房地产中介服务机构损害委托人合法权益、违法交易、泄露委托人秘密、允许他人以自己的名义从事中介服务的,吊销资质证书,并处以2000元至10000元的罚款。

第四十五条 违反第十六条第二款、第四十三条第(五)项规定,未取得《商品房预售许可证》擅自发布商品房预售广告、发布虚假广告的,由工商行政管理部门依据有关法律、行政法规的规定予以处罚。

第四十六条 房地产交易当事人隐瞒真实情况,提供虚假证件、资料或者以欺诈手段办理交易的,由当事人自行承担法律责任。

第四十七条 房地产交易管理工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由本单位或者上级主管部门对责任人给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第八章 附则

第四十八条 房地产交易中涉及土地交易的,按照土地管理的有关法律、法规的规定执行。

第四十九条 本条例由吉林市人民代表大会常务委员会负责解释。

第五十条 本条例自2008年1月1日起施行。《吉林市房地产交易市场管理条例》同时废止。

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