热门站点| 世界资料网 | 专利资料网 | 世界资料网论坛
收藏本站| 设为首页| 首页

行政任务变迁下的行政组织法改革/郑春燕

作者:法律资料网 时间:2024-07-23 05:44:15  浏览:8591   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载
郑春燕 浙江大学法学院




关键词: 行政任务/行政效能/行政组织/分析框架
内容提要: 公共行政改革的效能革新目标,在法治范围内更好地促进了行政任务的实现,成为勾勒行政组织法理论的主线。而行政组织法学的分析框架,除应修正过去涉及的行政组织类型、中央与地方分权、行政机关编制、公务员法等传统内容外,更应考虑纳入外部竞争机制、整体运作模式、财政自主权、工作人员激励机制、任务、权限、责任三位一体的结构与监督等相关要素。行政组织法的改革,蕴含着行政法基础理论变革的新契机。


一、 引言:公共行政改革的中国潮
从20世纪80年代开始,围绕管理职能、管理方式、运行机制、自身管理等问题,西方国家掀起了一场规模空前的“政府再造”运动。中国也无可避免地卷入了这场声势浩大的公共行政改革浪潮之中。改革开放前形成的政治、经济、意识形态高度重叠的“总体性社会”[1]被打破,富有中国特色的、功能多元化的单位制度开始瓦解。行政机关、事业单位、企业单位,通过转移非专业性的社会服务功能,如医疗和退休保险以及后勤保障服务等,逐步实现了单位组织功能分化的目标。但是,改制后的企业、事业单位仍然承担着相当一部分行政任务。 [2]另一方面,传统科层制的行政机关也致力于自身的机构改革,以各种机构精简的“瘦身”运动和绩效提升的革新方案,应对日趋繁重和多元的行政任务。其中,行政机关的组织形式创新,是此次机构改革的重心,行政机关法人化、独立机关的添列,甚至由国家直接设立承担行政任务的私法组织,已成为我国和西方国家共同面临的发展趋势。与此同时,在上述行政组织形式之外,以企业化模式运作的私人,以及大量涌现的非政府组织,包括最初的社会团体和新近的民间组织,也在以独立负责、合作行政、参与程序等各种形式,分担着行政任务。
相较于公共行政改革实践的如火如荼,行政组织法学的理论探索与制度设计,就显得滞后与薄弱。尤其在行政组织法理论尚未整理出中国单位制度清晰脉络的情况下,又要匆忙陷阵于公共行政改革浪潮带来的冲击,两者间的关系如何协调,确是当下行政组织法学研究不可回避的难题。鉴于此番公共行政改革最终定位于全面达成政府目标的效能革新, [3]在法治范围内更好地促进行政任务的实现而非单纯地提高行政效率,应成为勾勒行政组织法理论的主线。而行政组织法学的分析框架,除应修正过去涉及的行政组织类型、中央与地方分权、行政机关编制、公务员法等传统内容外,更应将外部竞争机制、整体运作模式、财政自主权、工作人员激励机制、任务、权限、责任三位一体的结构与监督等相关要素纳入射程。行政组织法的改革进路,在某种意义上正是对传统行政法学以行政行为类型为核心的研究思路的反思。行政组织法的理论变革,是撬动行政法基础理论前行的重要支点。
二、困境:传统与新兴行政组织法理论的仓促交接
如果将1978年十一届三中全会提出“有法可依,有法必依,执法必严,违法必究”的16字方针视为启动中国当代法治进程的序曲,那么,行政组织法研究的春天至少迟到了20年。当时流行的观点认为,行政组织法规范的是行政组织内部的事情,与对外管理无关,与依法行政也无甚关联,故行政法学没有必要进行研究。这种观念导致的一个直接结果就是,上世纪90年代大多数行政法学教科书都放弃了对行政组织法的探索。 [4]直到90年代末,在一些学者的倡导下,行政组织法的研究才被视为行政法治建设的应有之义,陆续有一些文章开始剖析法治原则与公共行政组织的关系,介绍国外行政组织法建设的相关理论与实践。 [5]但这些探索大多还停留在倡导行政组织法研究的重大意义和设计我国行政组织依法建设的大致框架层面,体例上虽已涵盖行政组织法的基本理论、中央和地方分权、行政编制、公务员法等方面,但具体内容的展开却倾向于原则性的讨论以及对现有法律规范的援引与解释。
这一时期行政组织法研究的另一显著特征,是未对中国单位制度及其改革所形成的独特组织法现象给予应有关注。新中国成立后,为改变“一盘散沙”式的社会状态,国家将城镇居民纳入到一个个相对分散且相对封闭的单位组织, [6]实现国家对社会的统治。这些单位组织,包括行政单位、事业单位和企业单位,都有严格的行政级别,下级单位隶属于上级单位。各单位组织按照级别和所有制的性质,承担着不同的行政任务。除对外承担行政任务外,还掌控着单位成员个体生存发展所需的各种资源,在住房分配、公费医疗等社会福利保障方面拥有资格认定和额度调整的权限,扮演着给付行政的重要角色;单位对个人户籍与身份状况的证明,虽不能代替婚姻登记、子女入学等手续,却是公民行使这些权利的必备前提,成为行政确认、行政许可的组成环节。此外,广大农村中的合作社,尽管并不负责农民的社会福利和保障,但也在规制农民的生产、生活方面,发挥着类似于单位组织的功能。而我们过去的行政组织法理论,对于这些担负着行政任务的主体,却几乎是一片空白。
未待行政法学者调整行政组织法的研究架构、梳理清中国行政组织的发展脉络,全球性的公共行政改革浪潮已汹涌在前。面对行政机关的法人化、独立行政机关的设置、由国家直接设立承担行政任务的私法组织的出现,以及非政府组织甚至是私人和行政机关合作趋势的明朗,行政法学者开始探究这些新生的行政组织形态,尝试赋予她们行政组织法上的应有地位。 [7]由于传统行政组织法研究在基础理论方面的薄弱和整体框架的狭隘,对新生行政组织的上述讨论,虽界定了类行政组织或非政府组织的概念,分析了他们的产生背景、分类、职能范围及其法律规制,却未能给出隐藏在行政组织形态多元化背后真正的改革动因,也就难以根据不同行政组织的特殊使命,设计合理的、多层次的规制路径。如大多数文章都将新生行政组织形态的出现,归因于提高行政效率的呼声或简单地等同于西方因福利行政重压产生的“减负”要求,因此较青睐行政组织的独立性和民间力量参与的重要性,却忽视了不同类别的行政组织在独立性方面的差异、民营化的实质与形式之分,以及形式民营化的各种表现形态之间的区别;对规制手段的探讨也局限于加强相关行政组织立法、增强行政相对人的法律救济途径等,却未进一步追问,这样的制度设计与推动此次公共行政改革的效能目标之间,距离还有多远。
新、旧行政组织法理论研究上的缺漏,促使我们反思,承载行政组织法研究的主线,究竟为何?贯穿这条主线,我们应该建立哪种模式的行政组织法研究框架?
三、重构:行政任务取向的行政组织法
对行政组织法研究主线的探寻,必须考虑设立行政组织所追求的目标。大多数公共组织都有着多重目标,但总是存在核心的目标,核心目标是组织内人员行动的方向,推动着公共组织的绩效改革, [8]也是行政组织法规范行政组织活动时,不可偏离的主轴。就行政组织而言,其核心目标当然是实现行政任务,尽管不同时期、不同层级、不同形态的行政组织所担负的行政任务有所差异,但从本质上看,都是达成特定行政任务的手段。秉承这一思路,当我们重新审视新、旧行政组织法研究的成果时,就会发现,行政任务在行政组织法研究中的长期空缺,正是传统行政组织法漠视中国单位制度下其他承担行政任务主体的原因所在,也导致了当下强调依法规范却忽略行政任务的单线型行政组织法研究进路。现在需要的是,根据行政任务的变迁,发展一种全方位的行政组织调控模式。
考虑到此番公共行政改革意在促进行政组织的效能革新,行政组织法理论固然要对新生的及过去被忽视的其他行政组织形态加以研究,但更为关键和迫切的,是对促进行政效能的新举措,给出法治规范的分析框架。除过去已经讨论的行政组织概念、行政组织法意义之外,新的行政组织法,应围绕行政任务,就行政组织的设置、内部运作、财政、人员和监督方式,作出全面规范。
(一)行政组织的设置
传统行政组织法理论关注到了行政组织设置的合法性问题,但偏重的是设置行为是否符合宪法及相关法律中涉及行政组织的条款。而由基本权的制度保障 [9]功能引申出来的行政组织设置要求,却未被给予应有的份量。举例来说,《高等教育法》第10条第1款有关保障高等学校科学研究、文学艺术创作和其他文化活动自由的规定,虽是在提倡高校的学术自治,却可从中推演出组建大学时,应赋予其与学术自治相关的内部组织以相当程度的自主组织权。这种基本权的制度保障功能对行政组织法的影响,是将来设置行政组织时需要特别重视的法治层面的要求。
此外,对于传统行政组织法理论明确否定的“没有现行法上的组织建构依据可否设置行政组织”的问题,今天看来答案也并非如此泾渭分明。据实证分析表明,“公众正试图从个人自由尊严以及市场自主、社会自治等实质规范基点出发”, [10]组建一些缺乏明确现行法依据的行政组织。在代议制民主提供的形式合法性体系外,一种开放的、经验的、反思性的实质合法性进路,正在成为设置行政组织的正当性根基。行政组织法理论应该回应这种新动态,对行政组织设置的民主基础做多元性调整。
除了法治和民主上的要求,行政组织的设置尚须满足实现行政任务的需要。一昧地强调行政组织法的依法规范功能,漠视行政组织在现实中承担的行政任务,只会导致理论与实务“两张皮”的后果。
更恰当的做法,毋宁是将行政组织设置时的行政任务考量,纳入到行政组织法研究的射程之中,为其设计合理的制约机制。“就达成任务之考量的观点来说,E.Schmidt-A?mann认为应分就任务领域、任务执行之方式以及,公私部门就此等任务领域之角色分配面向来探讨。” [11]也就是说,首先要对行政任务进行大致的分类,再针对各类行政任务的性质判断其合适的实现方式,最后,结合各种行政组织自身的特性,决定是由公部门还是私部门、以及公部门中的何种行政组织来承担该种行政任务。最后一个阶段,实际上就转化为行政组织形态的选择问题,实际上是引入一种外部竞争机制,在各种行政组织之间形成一种“最优者”承担行政任务的制度。
(二)行政组织的运作
自马克思·韦伯提出官僚机构的理想模式后,庞大的规模、严格的等级、细化的分工、正式的规范、书面的文件,就成为各国行政机关的典型特征。如此金字塔体系的内部正常运作,主要依赖行政机关上下层级间的细节性命令与指示,“存在着职务等级和审级的原则,也就是说,有一个机构的上下级安排固定有序的体系,上级监督下级”。 [12]就我国而言,即便是行政机关以外的事业、企业单位,也存在类似行政机关的等级序列。针对行政组织内部运作的命令执行性特征,我国传统行政组织法学在这方面的研究重心,主要落足于对上级违法命令下,下级机关及其工作人员地位与责任的讨论。 [13]
然而,命令执行模式虽然能够保障行政机关及单位上下层级之间的一致性,却也导致了下级机关及单位工作的被动性与消极性。相反,公共行政改革对效能的倡导,并不着重对上级命令与指示的落实程度,她偏好的是该行政组织是否妥善地完成了行政任务。尤其在许多新出现的行政组织强调独立性的形势下,并不存在严格意义上的直接上级,更无所谓细节化的上级命令与指示。实践的新形势,促使我国行政机关及单位对上级负责的内部运作模式,向有利于实现行政任务的方向变迁,即由原来的命令执行模式,转化为对特定行政任务负责的整体性控制模式。在法律规定或约定的特定行政任务领域内,某一行政组织只须负责达成规定或者约定的目标,至于达成目标的具体细节,应由该行政组织自己决定,从而在确保行政任务实现的前提下,最大程度地赋予行政组织以主动和弹性活动的空间。相应地,行政组织法研究的对象,也要调整为加强整体性控制的制度设计,包括行政目标如何确定、法律规定或合同约定的内容应涉及哪些必要项目、如何评价行政组织的行为在整体上符合预定目标等。
(三)行政组织的财政
我国的财政体制,是在借鉴前苏联财政体制的基础上于20世纪50年代早期建立的。当时的财政体制与中国独特的单位制度相匹配,体现出高度集权的特征。80年代后,中央为解决财政赤字问题,陆续进行了一些分权化财政体制改革。在此过程中,地方政府借助财政“包干”政策,逐渐超越了忠实执行上级命令的角色,拥有了更多的自治权限。可惜的是,财政制度与行政组织活动之间的互动关系,一直游离于大多数行政法学者的视野之外。过去的行政组织法研究, [14]甚少正视财政制度在行政组织法中的应有地位,更别说以合理的财政制度设计,制肘行政组织的活动。
缺漏的填补迫在眉睫。但当下已不再需要简单地根据行政组织的层级和规模,“一刀切”分配财政预算的体制。为促进行政组织更好地实现行政任务,财政计划应呈现出反映特定行政任务要求的个性化特征,在考虑该行政任务最终成果的产生成本的基础上,确定适当的财政预算。各级人大在审议预算时,可与行政组织的负责人签订协议,明确行政任务的实现成本,并以此作为日后监督的基础。协议的内容不宜过于细化,以保障在广泛预算运用权限下,行政组织始终拥有对行政任务的支配权,包括“分配于人事或事务费用、是否援引外部给付等均仅由其负责”。 [15]针对财政计划的行政任务取向,行政组织法对财政的控制,不能再固守于行政过程的具体环节,而应锁定在预期目标能否达成之上。另外,如何确保行政组织编制的预算申请符合行政任务的实际成本,以及当存在数个行政组织竞争同一行政任务的情况下,人大如何决定行政任务及相应预算的承担者,也有待于进一步厘清。
(四)行政组织的人员
行政组织的人员,尤其是公务员,一直是行政组织法关注的内容。但在传统行政组织法倾斜于形式法治原则的氛围中,对行政人员的探讨,也往往止步于《国家公务员暂行条例》和《公务员法》相关条款的介绍性描述。鲜有学者注意到公共行政改革中的绩效管理将会对行政组织法尤其是行政组织人员的调控框架,产生何种冲击。而在西方国家,“中央部门,尤其是财政部,依赖绩效指标对执行机构实施控制”,议会和公众早已视绩效标准为确保行政机构迅速而有效地提供公共服务的有利工具。 [16]
《公务员法》已经设计了以工作实绩为重点的公务员考核制度。但该条款在实践操作中却被“无过便是功”的潜规则替代,只要不出大问题,考核结果基本都是良好。另外,以职务和级别确定工资和其他待遇的规定,以及晋升年龄与资历的限制,造成了“不同工却同酬”的状态,以及年轻的优秀人才难进步、年长的工作同志不进取的局面。内部竞争的长期缺乏,导致工作效率低下,工作质量不高。而绩效管理的真正落实,必须依赖于与之配套的激励机制,其中最主要的是“来自高层管理者的认可、职业发展机会和金钱激励”。 [17]为此,行政组织法有关组织人员的研究,必须打破同级同工和按部就班的晋升结构,以行政组织人员对行政任务的实际贡献为标准,弹性地设计考核制度。同时,应扩大行政组织人员对行政处分及晋升决定的救济途径,承认“当系争行政处分已影响该公务员服公职之权利,也就是说,该处分已改变其公务员之身份关系时,应准予提起诉愿及行政诉讼”。 [18]
(五)行政组织的监督
在传统的行政组织法研究中,行政组织的监督常常被行政监督所替换,即突出行政机关的上级对下级,或者行政监察机关对所辖其他行政机关的监督。公共行政改革在推动新型行政组织形态出现的同时,也置行政监督的传统理解于困境之中:行政组织监督的形式是否仍局限于行政监督?行政组织监督的内容还能不能停留在全面监督的层次?
通说认为,行政监督的发生,以行政机关的隶属关系或监察权的管辖范围为前提。但对于许多新型行政组织而言,独立于科层制的行政机关,恰恰是其优势所在。如过去被我们排除在行政组织范围外的大学,已渐被承认其作为公共营造物的地位,而大学的自治性也是各国公认的需要特别保障的权利。对此类行政组织的管理,显然不能适用行政监督的传统模式。因此,未来行政组织的监督,除行政监督外,更要拓展不以行政隶属关系为前提的监督形式。新的判断监督法律关系的标准,应视监督主体与被监督主体之间,有无规定或者约定行政任务的法律条款或法律事实。只要存在上述法律条款或法律事实,即可认定两者之间存在监督法律关系。
至于行政组织监督的内容,曾有学者做了“职务监督、专业监督及合法性监督” [19]的划分。当监督主体行使的是行政监督权时,应该承认,其对被监督对象行政活动的合法性和适当性都有监督的权限。但是,若监督主体与被监督主体之间并无行政隶属关系,则两者之间只能存在适法性的监督,“而不能像对待下级机关般地进行严苛的适当性监督”。 [20]也就是说,我们要建构一种任务、权限、责任三位一体的行政组织结构,即根据行政组织承担行政任务的特性授予相应的行政权力,并以行政任务的特性和实现效果判断应承担的法律责任及相应的监督力度。
至此,我们已经勾勒了行政组织法的基本分析框架。这些新的调控模式,在实践中应该围绕着某一行政组织所承担的特定行政任务而展开,并呈现出个案化的特征。
结语
以行政组织法为支点撬动行政法基础理论前行的车轮新的行政组织法理论逐渐展现轮廓的同时,也预示着作为传统行政组织法理论基础的行政法基础理论的变迁与再造。
(一)法治原则的拓展
传统行政组织法秉承着依法行政的关怀,整体的制度设计无不彰显法治原则的张力。这固然值得肯定,且应在新的行政组织法理论中继承和深化。但是,法治原则的贯彻,不能局限于形式法治的规定,而应注意到由行政任务变迁引发的新的规范路径。过去,我们未能将中国单位制度下的事业单位、企业单位和基层自治组织划归到行政组织的范畴,没有给出对这些行政组织的规范路径,就是简单参照《国务院组织法》、《地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》相关条款的结果,而没有将认定行政组织的标准最终落足于承担行政任务的点上。
这种形式法治的思路,不仅存在于行政组织法的研究中,更弥漫于过去整个行政法基础的理论空间。由于我国行政法治的起步较晚,所要面对的却是在计划经济时代无所不能的行政权。因此,完备行政法制,从立法源头上完备行政权力各种行使条件、程序和救济方式,是这些年来我国行政法学人不断努力的方向。但今天看来,如果只一味地营造理想中的“法治国”,不注意到行政任务变迁引发的行政实践新动向,不照顾到立法机关“无法胜任在风险规制背景下划定量化界限的任务”, [21]最终的结果,只会离真正的依法行政越来越远。这就要求,应根据行政任务的转变,扩张法治原则的内涵,不仅明确立法机关的事前规范功能,也突出行政规范性文件的制约效果,不仅青睐直接的根据规范,更关注到基本权制度保障功能的延伸适用,不仅涵盖整个实在法体系,更囊括日益丰富的行政法原则。如此,方能形成多元的、动态的法治原则,弹性地、灵活地规范现代行政活动。
(二)分析框架的调整
行政法,从诞生之初,就肩负着保障公众免受违法行政行为侵害的重任,“历史上,行政法的根本前提始终是限制政府权力以保护私人自治”。 [22]因此,最初的行政法学的研究,主要围绕着直接影响行政相对人权益的行政行为类型展开。通观我国目前为止的大多数行政法学教材,基本的体例大多是在行政法学总论之后,分章论述包括行政处罚、行政强制、行政征收等各类行政行为的构成要件和实施程序,并与行政复议、行政诉讼受案范围相联系。近些年,随着给付行政的发展,对行政行为类型的分析已经拓展到了行政许可、行政指导、行政合同等新型的行政活动方式。但总体的思路,仍然认为行政组织内部的活动并不属于行政法学的要点。行政法学基础理论的这种倾向,是我国传统行政组织法学不被重视、体例单薄内容简单的根源所在。
今天,随着行政组织形式的增加、行政组织承担行政任务途径的扩张,以及相关行政行为类型的拓展,继续固守行政法基础理论的外部行政行为研究阵地,将使行政法学无法回应行政组织设置、运作时发生的行政法问题,也难以依法规范与公民权利义务相关的行政行为。也正是在这个意义上,美国著名行政法学家约瑟夫·P·托梅恩(Joseph.P.Tomain)和 西德尼·A·夏皮罗(Sidney.A.Shapiro)才指出:“行政法学提出问题并回答问题的时代已经走到了终点。” [23]要赢得行政法学的新生,必须扭转以定型化行政行为为核心的研究思维,调整传统的以立法设定构成要件和程序、以行政复议和行政诉讼为控制手段的分析框架,根据行政任务的特色,发展出多元的、立体的调控模式。行政组织法从设置、运作、财政、人员和监督的分析框架,就是在这种指导思想下的有益尝试。
(三)责任内涵的丰富
受传统行政法基础理论对法治原则狭义理解的影响,我们对责任的认识,在很长一段时间里也局限于某一行政行为违反了法定构成要件或者法定程序所需承担的法律责任,即“概括地讲,行政法律责任是指行政法律规范所规定的一种法律责任”。 [24]然而,当下的公共行政改革,要求行政组织不仅要依据法律开展行政活动,更要在法治框架内力促行政任务的实现。因此,对一个行政组织是否需要承担行政法上责任的判断,不仅应视其有无违反行政法律法规的相关规定,更要结合其所承担的行政任务,是否按期按质地完成。后者的违反,也应成为认定行政法律责任的依据。
此外,对于责任承担的形式,过去的观点将其归纳为“行政惩处和司法惩处”, [25]包括行政复议、行政诉讼和国家赔偿上的责任。现在看来,这种与定型化行政行为相匹配的责任形式,也需要根据新的分析框架加以丰富与扩张。如基于前述任务、权限、责任三者合一的新型行政组织结构,当某一行政组织未能按照合同实现行政任务时,就可根据合同约定的违约条款,要求其承担相应的法律责任。
下载地址: 点击此处下载
行政法学视角下的行政收费——理论和实证的研究

关键词:行政收费 效力 乱收费 委托 滥用职权 救济 宣告无效

内容简介:行政收费是一种具体行政行为。本文从行政法学角度重新定义了“行政收费”,归纳其含义和特征,考察了行政收费的分类。行政收费作为行政行为,不例外的具有先定力、公定力、确定力、执行力、拘束力和存续力。本文逐一讨论了行政收费中各种效力,对行政行为的追溯力提出新的看法。本文还简要考察了其简易程序和普通程序。从作者作为原告参加的一次行政诉讼角度,本文探讨了违法的“行政收费”(违法行政)——乱收费的一些问题:重构行政主体理论,认定行政机关与公务人员、受委托组织以及公务人员在违法行政中均由承担责任的义务;列举违法行政的基本形态,并认为“乱收费”是滥用职权;“乱收费”的最好救济办法不是撤销乱收费这一具体行政行为,而是将非法的委托作为滥用职权宣告(自始)无效,使相对人得到普遍救济。

作者:刘建昆13361372517



行政法学视角下的行政收费
——理论和实证的研究

大凡现代国家,其经济财政大多已实现了“在数目字上管理” ,只是在深度或者水平上有所差距而已。而所谓“在数目字上管理”,最直观和简便易行的,就是收入和支出均以纸币为衡量标准。例如我国国家收入,劳役和实物收入贯穿了中国古代历史。而收入的货币化,是在是现代国家的一个基本特征。就我国现在来说,无论是税、费、还是其它收入,也均已以货币为基本形态。
国家收入作为经济学和经济法学共同研究的一个课题,牵扯极多,以本文篇幅不易作出全面探讨,只能在国家收入的一个方面,即行政收费方面,以法学视角做一点法理上的初步探讨。
一. 收费的基础知识:简单的归纳和提出
我国学者一般认为在我国现行法律中,行政收费是经济法部门下的财税法的研究对象。但是由于经济法在很大程度上仍然属于政府规治经济的法,这决定了,行政收费在实践操作方面也必然的要受到行政法基本原则的规制。因此在这种意义上,行政收费在最基本的属性上应当的属于政府的具体行政行为。
由于行政收费本身既是行政行为 ,又是经济行为 ,人们往往站在不同角度上对行政收费的概念进行认识,因此形成的观点也有相当的差异。根据笔者手头的资料,对行政收费主要有以下几种定义:
1.收费是指政府(或者行政主体)以满足社会需要为目的,凭借行政权力,通过向公共商品或者劳务的特定使用者或者享受者按照特定特定标准收取相应费用的行为,又称政府收费或者行政收费。
2.收费是国家或者政府规制的,存在市场因素的产业或者行业、公共部门(包括有关国有企事业单位)、民间团体和私人企业所提供的有偿服务的价格。
3.收费是公共部门在提供自己所生产的产品或服务时,为了达到商品或者劳务的效率使用,有选择地向受益人收取的与成本相对应的费用。
以上观点在立论角度及收费的有偿性问题上都有所分歧。但是只有第一种观点相对比较符合法学视野内的行政收费的定义,但是又不够规范。总起来说,我们认为可以认为:行政收费,是国家行政机关、法律法规授权的事业单位等组织,依据相关法律、法规、规章和政策收费的项目,按照价格主管部门批准并公布的收费标准,向负有缴纳义务的行政相对人收取一定数额的货币的具体行政行为。
这一定义包括以下的含义:
首先,行政收费的主体应当是国家机关行政机关和被授权组织。其他任何组织和个人不能进行行政收费。征收主体的广泛性是收费与收税区别的一个重要方面:收税的主体限定在海关、财税部门;而几乎所有的行政机关都有收费的职能。同时也是行政征收与行政征用相区别的显著特征:行政征用的决定通常由人民政府和法定的指挥机构,而不是任意行政部门的名义作出。 行政收费的主体应当具备收费权、能以自己名义实施、能够承担法律效果三个条件。
其次,行政收费必须是在法律规定的范围内依法进行。根据我国现行的收费管理体制,这里的依法进行包括三层含义:第一,收费应当有“相关的法律、法规、规章和政策依据” ;第二,取得价格主管部门审批收费标准的文件; 第三,具体收费点办理收费许可证。行政收费必须严格遵守这些规定。
再次,行政收费行为的客体是行政法上的收缴权利义务关系。权利义务双方根据法定项目、审定标准、鉴定和申报相结合,最终确认数额之后,双方具体权利义务才能产生。具体内容包括:(1)收费主体有权取得并保有相对人一定具体数额货币,相对人有义务给付货币的义务;(2)缴费行为完成后给付义务免除,收费主体有按照财务规定出具单据的义务。
最后,该行为的标的是行政相对人的一定数额的金钱。实物不能成为行政收费的标的。收税则是以货币为主,有时也可能征收不动产实物;而行政征用则是以不可替代的不动产以及特殊动产为标的,少数等特定情况下才能征用可替代物的不动产,但决不会是货币。行政收费的完成,使行政相对人负有的履行义务归于消灭。
行政收费在操作层面上首先是一种具体行政行为。它的法律特征是:行政收费是一种单方具体行政行为;行政收费的实质在于取得行政相对人一定数量的金钱;行政收费的实施必须以行政相对人负有行政法上的缴纳义务为前提。
对行政收费进行分类,既是学术上的惯例又是实践的需要,科学的分类有助于正确的认识客体,同时在实践中也便于操作。一般来说,对行政收费的分类有以下几种:
1. 三分法。把收费分为行政性收费、事业性收费和经营性收费。
2. 五分法。 分为特定对象服务费、用来弥补经费的管理费、公益服务收费、中介服务收费、筹集建设资金收费。
3. 两分法。 把收费分成规费和使用费。规费包括手续费、工本费和司法规费;使用费依托于公共设施收取。
4. 九分法。分为:①证照类收费②审批类收费(包括注册费、登记费、手续费、审验费、审查费、签证费等)③资源类收费(包括无线电频率占用费、水资源费、矿山资源费、土地资源费、土地有偿使用费、耕地闲置费和特许权等无形资产使用费)④补偿和治理类收费(包括排污费、占道费、挖掘费、人防异地建设费、耕地开垦费、土地复垦费、水土流失防治费、公路路产补偿费、绿化费、社会抚养费等)⑤鉴定类收费(包括检验费、检测费、鉴定费、检定费、认证费、检疫费等)⑥管理费⑦公办学历教育收费(学杂费,住宿费)⑧考试费⑨培训费
5. 其他分类方法。 按照收费是否构成独立的行政行为分为独立收费和附带收费;依据行政收费是否纳入财政预算分为归入财政预算的收费和费归入财政预算的收费;根据费用负担有无转嫁分为直接收费和间接收费;按受益与收费时间排列分为事前收费与事后收费;按有无涉外因素分为国内收费与涉外收费。
上述分类方法多数是从行政收费内容的用途等客观实在角度进行的,一定程度上反映了收费理论研究的滞后。我们认为,两分法较好的把握了收费的本质,而独立收费与附带收费在法律实务中具有一定意义。
二. 效力和程序:对行政法学理论的检验
对于行政行为的效力,学者一般公认行政行为具有先定力、公定力、确定力、执行力、拘束力和存续力。对于行政收费行为而言,上述各种效力同样存在。兹分述如下:
首先,行政收费行为具有先定力。先定力指行政意志对行政相对人意志的支配力。 是行政行为形成过程中的意志力和主导性规则,具有程序意义和结果意义。行政收费行为的先定力表现在:1、行政收费程序的启动,有赖于行政机关依职权进行行为的意志或者相对人申请的意志。2、行政收费程序发动后,双方意志不一致时,先定力偏向于行政机关的意志;意志一致时,行政机关意志吸收相对人意志。3、行政收费的行为无论是双方意志的融合或者行政机关单方意志,在最终结果上都推定为行政机关意志。4、除了相对人有欺诈或者恶意串通行为,对其责任不能豁免外,先定力阻却了行政收费相对人的瑕疵意志的违法性,由此造成的行政责任由行政机关承担。
其次,行政收费行为效力具有公定力。即收费行为一旦作出,即使具有某种瑕疵,未经法定机关按照法定程序认定及宣告,都将被推定为合法行为。行政行为的公定力是一种要求社会其他任何人表示尊重的法律效力。1、它推导出一事不再理:收费行为完成后,其它行政主体不得重复收费,不得随意推翻。2、其它行政主体应当充分尊重具体收费机关的合法收费行为。 3、行政缴费义务完成,可以作为民事法律行为之组成部分。 4、在履行交费义务作为其它行政行为前提时,或者相对人在受到违法指控时,可以受到行政收费行为的支持。5。公定力要求对不法行政收费行为的救济遵循特殊原则,并只能依靠公力救济。
再次,行政收费行为效力具有确定力。确定力是指行政行为相对稳定地不受任意改变。1、行政收费具有形式确定力:在复议或者诉讼期限届满后不能再要求改变。2、合法行政收费具有实质确定力:行政主体自作出收费决定并送达给相对人后就不得任意改变。3、必须改变时,应当具有正当理由:法律上明确规定的情形出现。4、无效收费行为不具有实质确定力,但是基于公共利益可以转化,尽管行为无效制度再我国还没有建立起来。5、可撤销行政收费行为具有选择性:撤销,或者采取补救措施。
第四,行政收费行为效力具有执行力。行政收费的执行力建立再收费行为的可执行性基础之上,即具有可执行的内容和标的。1、行政收费的义务人可以主动自愿的履行义务,具有自行履行力;在进入强制执行程序后,仍可以在监督之下自行履行。2、执行力可以违背义务人意愿强制履行,以保证权利主体视线权利,具有强制实现力。3、复议或者诉讼期间是否停止执行,由救济机关决定,执行力可能暂时中止。
第五,行政收费行为效力具有拘束力。行政行为的拘束力与法律的拘束力和法律行为的拘束力并无不同。主要体现在收费主体和相对人在权利义务上均受该行政收费内容的拘束,履行完毕后获得财产的有权保有,失去财产的,义务完成。收费法律关系归于消灭。
最后,行政收费行为效力具有存续力。除了先定力以及存续力自身之外,各种效力都具有存续力,即各种效力在时间上具有持续性。1、行政收费各效力自收费决定到达之时生效。2、行政收费是否具有追溯力,应当看法律的具体规定:以不能追缴未常态,法定的追缴为例外。 3、在时效告知错误、附款规定、或者不可抗力情况下,可以延迟执行。 4、行政收费可以中止。
行政收费的本质是公法上的财产转移权利义务关系,因此收费应当按照一定程序进行。但是我国没有类似于税收征管法的法典,因此收费程序混乱,散见于单性法律法规中。
有些收费非常简单,例如高速公路收费,收费标准简单,标的数量很容易确定,因此在表明收费身份,说明收费依据,作出收费决定,给付受领开单,收费即告完成。但是有些比较复杂的收费,应当使用普通程序,以排污费征收为例:1、进行污物排放种类、数量的核定,排污者主动申报排放污染物的种类、数量,并提供有关资料,或者进行监测,确定排放种类、数量后书面通知排污者费;2、应当根据排污费征收标准和排污者排放的污染物种类、数量,确定排污者应当缴纳的排污费数额,予以公告;并由负责污染物排放核定工作的环境保护行政主管部门向排污者送达排污费缴纳通知单4、排污者应当自接到排污费缴纳通知单之日起7日内,到指定的商业银行缴纳排污费;5、商业银行应当按照规定的比例将收到的排污费分别解缴中央国库和地方国库。
对于逃避行政收费的,还可以强制征收,采取进行缴费担保、收费保全、催缴和强制执行。
三. 乱收费(违法行政 )及其救济:法律实务中的实证
2004年9月10日,原告(本文作者)因故需要到本地工商行政管理局查询企业登记事项,因此向被告提出申请;经被告单位一副局长签字批准,该局工作人员为原告出具了加盖“工商行政管理局档案查询章”的文书,并要求原告交纳“咨询费”一百五十元,且收费后没有开具行政性事业收费单据,而代之以“工商事务咨询代理服务中心”(以下简称“中心”)开具的“服务业娱乐业文化体育业通用发票”。原告因此到人民法院起诉请求判令:确认被告的行为违法;返还非法收取的“咨询费”一百五十元;本案诉讼费用由被告承担。被告则辨称“中心”是全民所有制企业,其收费行为与行政机关无关。在本案中,原告能不能得到救济,要回答三个问题:认定被告与“中心”在主体上的同一性;认定行政主体的行为是违法行政并确定违法形态;选择对原告最有利的救济。
(一)行政主体理论必须重构
在第一个问题上,“中心”代被告履行了部分行政职权,持有并使用被告公章出具证明,进行具体行政行为,事实上已经形成了委托关系。《最高人民法院关于执行若干问题的意见》(以下简称《意见》)第二十一条规定:“行政机关在没有法律、法规或者规章的情况下,授权其内设机构、派出机构或者其它组织行使行政职权的,应当视为委托。当事人不服提出诉讼的,应当以该行政机关为被告。”被告对此没有提出对其有利的解释和反驳意见。

中华人民共和国国家计量技术规范(JJF1058-1998)商品房销售面积测量与计算

国家质量技术监督局


中华人民共和国国家计量技术规范(JJF1058-1998)商品房销售面积测量与计算
1998年12月22日,国家质量技术监督局


一 概述
1.范围
本规范适用于商品房销售活动中各类房屋销售面积的测量与计算。
2.引用文献
本规范引用下列文献:
GBJ96--1986住宅建筑设计规范;
建设部建房〔1995〕517号商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则;
CH5001--1991房产测量规范。
使用本规范时,应注意使用上述引用文献的现行有效版本。
3.定义
本规范采用以下定义。
3.1商品房销售面积
——商品房整幢出售,其销售面积为整幢商品房的建筑面积(地下室作为人防工程的,应从整幢商品房的建筑面积中扣除)。
——商品房按“套”或“单元”出售,其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的共有建筑面积之和。
3.2整幢房屋建筑面积
整幢房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积之和,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。
3.3套内建筑面积
套内建筑面积系指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。
3.4套内使用面积
套内使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积,按房屋的内墙线水平投影计算。
3.5套内墙体面积
商品房各套(单元)内使用空间周围的维护和承重墙体,有共用墙及非共用墙两种。
商品房各套(单元)之间的分隔墙、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为共用墙,共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
3.6阳台建筑面积
阳台建筑面积系指阳台地面底板外沿在水平面的投影。
3.7套内阳台建筑面积
套内阳台建筑面积系指套内各阳台建筑面积之和。
3.8共有建筑面积
房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
3.9共有建筑面积分摊系数
整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值,即为共有建筑面积分摊系数。
3.10应分摊的共有建筑面积
应分摊的共有建筑面积为套内建筑面积与共有建筑面积分摊系数之积。
二 测量要求
4.房屋边长测量应连续测量两次取平均值(中数*),两次测量读数之差(较差*)不超过表1规定。
表1 单位:m
--------------------------------------------------------
| |△L′=±0.0005L(L>10) |
| 钢卷尺 | =±0.001L(L≤10) |
| |△L′——两次测量读数之差 |
| | L——被测边长 |
|------------|--------------------------------------|
|手持式测距仪| |△L′ |≤0.005 |
--------------------------------------------------------
5.房屋分段边长之和与房屋总边长之差△L不超过(1)式规定:

△L=±0.004 ∑ Li (1)
i=1
式中:
n——房屋边长分段数;
Li——分段边长,
i=1、2、3、--------n。
6.商品房面积测量标准不确定度u(中误差*)如(2)式所示。
商品房面积测量标准不确定度:
----
u≤(0.02√S +0.001S) (2)
式中:S——商品房实测面积,单位:平方米。
其扩展不确定度(限差*):
U=2u(p=95%) (3)
*测绘行业术语。
三 测量项目与测量设备
7.测量项目如表2所示
表2
--------------------------------------
| 代号 | 测量项目 |
|--------|------------------------|
| S1 |套内使用面积 |
|--------|------------------------|
| S2 |套内阳台建筑面积 |
|--------|------------------------|
| S3 |套内墙体面积 |
|--------|------------------------|
| S4 |套内建筑面积 |
|--------|------------------------|
| S5 |应分摊的共有建筑面积 |
|--------|------------------------|
| S6 |套房销售面积 |
|--------|------------------------|
| S7 |整幢商品房的建筑面积 |
--------------------------------------
8.用于商品房面积测量的设备如表3所示,也可选用不低于表3给出技术指标要求的其它测量设备。
上述测量设备须经法定计量检定机构检定合格且在有效期内方可使用。
表3
----------------------------------------------------------------------
|序 号| 测量设备名称 | 主要技术指标 |
|------|----------------|----------------------------------------|
| 1 | 钢卷尺 |示值误差:±(0.3+0.2L)mm |
| | |式中:L——以米为单位的被测距离值 |
|------|----------------|----------------------------------------|
| 2 | 刻度直角钢尺 |测量面垂直度:0.5mm/500mm |
| | |示值误差:±0.48mm |
|------|----------------|----------------------------------------|
| 3 | 手持式测距仪 |测量范围:(0--140)m |
| | |扩展不确定度:5mm(p=95%) |
|------|----------------|----------------------------------------|
| 4 | 经纬仪 |J2级 |
|------|----------------|----------------------------------------|
| 5 | 拉力计 |测量范围:(0--100)N |
----------------------------------------------------------------------
四 测量方法与面积计算
9.测量前准备
9.1商品房测量前应参照购房协议实地调查,对分户权界线及房屋公用共有部位进行确认,按附录1对计入建筑面积的部位进行确认。
9.2房屋面积测量平面草图应实地绘制,楼房要分层绘制。尽量按几何图形分块,并编写序号。
房屋面积测量平面草图是房屋面积测量与计算的原始依据,其式样见附录5。
10.测量点位的选取
10.1套内房屋边长测量
测点一般取距地面1.2m±0.2m的高度,在房屋的两个长边、两个短边的1/6和5/6位置,两测点应保持水平。房屋边长较长时,应适当增加测点数。
10.2墙体厚度测量
测点一般取距地面1.2m±0.2m的高度,距门(窗)框(左、右两点)0.2m位置。
10.3阳台边长测量
阳台边长测量选点参照10.1,阳台的长、宽每边选取两个测量点。
10.4整幢建筑物外围尺寸测量
测点一般取建筑物外墙勒脚以上距地面1.2m±0.2m的高度紧贴墙面的水平位置。当无法选取上述测点的位置时,可选取尽可能靠近上述测点位置为测量点位,或用刻度直角钢尺在被测长度的两个端面的延长线上选取等效测量点位。
室内分段测量之和(含墙身厚度)与房屋外廓的全长的差值满足第5条要求时,应以房屋外廓数据为准,分段测量的数据按比例配赋。超差需进行复测。
11.测量方法与面积计算
11.1套内使用面积
以矩形房屋测量为例:
用钢卷尺(或测距仪)测量套内各矩形房间长边、短边的边长,在每个测点上,使测量线与被测量边保持平行,连续测量两次,两次测量值之差应不超过表1规定。
取连续两次测量值的平均值作为一个测量点的测量值,以各测点的测量值的平均值分别作为
---- ----
长边和短边的边长测量结果Lti和Dti。读数精确到0.001m。
套内房间边长测量时,对已进行墙面装饰的,应加上装饰面厚度l。
装饰面厚度可参考结构设计施工总说明或地区标准图集说明,按墙面材料种类、原料配比计算。
套内第i个矩形房间的使用面积
S1i=(L1i+2l)(D1i+2l) (4)
套内使用面积

S1= ∑ S1i (5)
i=1
n——矩形房间数(或矩形块数);
i=1,2,…,n。
11.2套内阳台建筑面积
套内阳台建筑面积S2为套内各阳台建筑面积之和。其中矩形阳台建筑面积按11.1测量方法测量阳台围护结构的长、宽,对有共用墙体的,应计算一半墙体面积。
11.3套内墙体面积
靠近门窗部位的墙体厚度可直接测量,其他无法直接测量的,测量墙体的内外尺寸,计算差值求得。对于已进行墙面装饰的,需减去装饰面厚度。
对于砖墙结构,按设计图纸的标准说明,取实测值最接近的设计值作为墙体厚度;对于其他不属于标准厚度的墙体,按实测值计算。
各墙体长度乘以墙体厚度得出各墙体面积。
套内墙体面积S3为共用墙体面积的一半与全部非共用墙体面积之和。
11.4套内建筑面积
11.4.1套内建筑面积S4应为11.1、11.2和11.3测量结果之和。
S4=S1+S2+S3 (6)
11.4.2套内建筑面积还可用下述方法测得。沿各套建筑结构外围,用钢卷尺(或测距仪)测量各部分的长边、短边,按11.3的方法测量和计算出各外墙墙体厚度。再分别计算出长边平均值与其两端墙体厚度一半的差值、短边平均值与其两端墙体厚度一半的差值,则两差值的乘积与各套内阳台建筑面积之和即为各被测套内建筑面积S1。
11.5各套应分摊的共有建筑面积
11.5.1 共有建筑面积应参照上述有关测量方法进行测量。
11.5.2 共用建筑面积分摊的原则和方法见附录2。
11.5.3 各套应分摊的共有建筑面积S5的计算
a.多层商品住宅楼中各套应分摊的共有建筑面积
共有建筑面积
共有建筑面积分摊系数(幢)=------------------
各套内建筑面积之和
各套分摊的共有建筑面积=各套内建筑面积×共
有建筑面积分摊系数(幢)
b.多功能综合楼中各套应分摊的共有建筑面积
本幢房屋共有建筑面积
共有建筑面积分摊系数(幢)=------------------------
幢内各功能区建筑面积之和
本功能区分摊的共有建筑面积=本功能区自有建
筑面积×共有建筑面积分摊系数(幢)
本功能区独用的共有建筑面积
共有建筑面积 +本功能区分摊的共有建筑面积
=------------------------------
分摊系数(功能区) 本功能区内各套建筑面积之和
同功能区内某户(套) 同功能区内某套建筑面积×共有

分摊的共有建筑面积 建筑面积分摊系数(功能区)
11.6套(单元)房销售面积
套房销售面积S6应为套内建筑面积S1 与本套分摊的共有建筑面积S5之和。
S6=S1+S5 (7)
11.7整幢商品房建筑面积
测量整幢商品房建筑面积S7时,用钢卷尺在房屋外侧勒脚以上处测量房屋外围的两个长边、两个短边,应符合10.4的要求。当测量距离大于30m时,在钢卷尺零刻线端钩上拉力计,当拉力计示值达到50N时,读取边长测量值。测量时现场温度与检定时温度相差±15℃以上,应按下式进行温度修正。
△Lt =L20(α1 --α2 )(t--20) (8)
式中:
△Lt ——温度为t时尺长修正值;
L20——20℃时尺长;
t——测量现场的温度;
α1 ——钢卷尺的线膨胀系数;
α2 ——被测墙体的线膨胀系数。
若用激光测距仪测量房屋外围边长时,测距仪的前沿要紧贴被测边长的起点,激光束应投射到位于被测边末端面的目标板上,并使光束两端在同一水平面。
在高海拔地区使用手持式激光测距仪,空气折射率对被测距离的修正量计算公式见附录4。
11.8非矩形房屋面积测量与计算
非矩形房屋面积测量与计算按附录3进行。
五 测量结果的处理
12.1分摊系数保留到小数点后4位以上。
12.2所有面积计算过程中保留到小数点后3位。
所有面积计算结果保留到小数点后2位,单位为平方米。
12.3商品房销售面积测量结果按附录6格式出具《测量报告》。

附录1:商品房建筑面积计算
商品房建筑面积系指层高在2.20m以上(含2.20m)的房屋外墙(或柱外围)水平投影面积。层高取自地面至楼面、楼面至楼面、楼面至屋面(不包括隔热层)的垂直高度。
1.计算全部建筑面积的范围
1.1永久性结构的单层房屋,不论其高度均算一层,按其外墙勒脚以上外围水平面积计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
1.2自然层内的附层、技术层,按其层高在2.20m以上部位的上口外围水平投影面积计算。
1.3穿过房屋的通道,房屋内的门厅、大厅,不论其高度,均按一层计算。门厅、大厅内的回廊部分,层高在2.20m以上的,按其水平投影面积计算。
1.4楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋的自然层计算。
1.5突出房屋屋面,有围护结构且层高在2.20m以上的方形或坡形楼梯间、水箱间、电梯机房,按其维护结构外围水平投影面积计算。
1.6封闭阳台、挑廊,按其外围水平投影面积计算。
1.7属永久性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积总和计算。
1.8建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊,按其柱外围水平投影面积计算。
1.9房屋间永久性的、封闭的架空通廊,按外围水平投影面积计算。
1.10净高在2.05m以上的地下室或半地下室,按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平面积计算。
1.11有柱雨蓬或有维护结构的门廊、门斗,按其柱或维护结构外围水平面积计算。
1.12玻璃幕墙等作为房屋外墙的,按其外围水平投影面积计算。
1.13属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱外围水平投影面积计算。
1.14位于自然层以上的假层房屋或斜面结构房屋,按其高度超过2.20m以上部位的水平投影面积计算。(应具备通风,采光条件)。
2.计算一半建筑面积的范围
2.1与房屋相连有上盖、未封闭的架空通廊和无柱的走廊、檐廊,按其围护结构外围水平投影面积一半计算。
2.2独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚、站台等属永久性建筑的,按其上盖水平投影面积的一半计算。
2.3未封闭的阳台、挑廊按其水平投影面积的一半计算。
2.4无上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积总和的一半计算。
3.不计算建筑面积的范围
3.1层高在2.20m以下的房屋,净高在2.05m以下的地下室和半地下室。
3.2突出房屋墙面的构件、配件、艺术装饰、垛、挑沿、半圆柱、勒脚、台阶等。
3.3房屋之间无上盖的架空通廊。
3.4无柱的雨蓬。
3.5建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
3.6骑楼、过街楼的用作街巷通行的部分,以及房屋底层用作街巷通行的部分。
3.7房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。
3.8消防、检修等用途的室外爬梯。
3.9构筑物,如独立烟囱、烟道、水塔、储油(水)池、罐、地下人防干、支线等。
4.商品房建筑面积计算的内容如有变化,以建设部的现行有效文本为准。

附录2:共有建筑面积的分摊计算
1.应分摊的共有建筑面积
1.1各产权户共有的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室,以及为整幢房屋服务的共有房屋和管理用房均作为共有部位计算建筑面积。
1.2套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半,为共有建筑面积。
2.不应分摊的共有建筑面积
2.1从属于人防工程的地下室、半地下室。
2.2供出租或出售的固定车位或专用车库。
2.3幢外的用作公共休憩的设施或架空层。
3.共有建筑面积分摊原则
3.1产权双方有合法权属分割文件或协议的,按其文件或协议规定计算分摊。
3.2无权属分割文件或协议的,可按相关面积比例进行计算分摊。
4.共有建筑面积的分摊方法
4.1多层商品住宅楼,须先求出整幢房屋的共有建筑面积分摊系数,再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。
4.2多功能综合楼,须分别求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数,再按幢内各功能区内各套内建筑面积比例分摊。
5.共有建筑面积分摊计算的内容如有变化,以建设部的现行有效文本为准。

附录3:非矩形房屋建筑面积计算
1.对于非矩形房屋面积,将其分割成矩形、梯形、三角形、弓形、扇形、圆形和椭圆形等m块规则几何形状的面积。

Sd = ∑ Sdk (1)
k=1
式中:
Sd——非矩形房屋面积;
Sdk——第k块几何形状面积;
m——分割块数。
2.除矩形外,各分块面积测量与计算方法如下:
2.1梯形面积
1
Sd1=--(D+d)H (2)
2
式中:
d——梯形上边长,m;
D——梯形下边长,m;
H——梯形的高,m;
Sd1——梯形面积,平方米。
图1(略)
d、D、H用钢卷尺或手持式测距仪测量。在上、中、下三个位置进行。测量梯形高H时,须确保垂直性。
2.2三角形面积
1
Sd2=--DH (3)
2
式中:
Sd2——三角形面积,平方米;
D——三角形底边,m;
H——三角形底边上的高,m。
D、H用钢卷尺或手持式测距仪测量。测量H时须确保垂直性。
2.3扇形面积
πα 2
Sd3=--------r (4)
360°
式中:
Sd3——扇形面积;
r——扇形半径;

α——圆心角度数,α=2arcsin----,α
2r
也可用经纬仪测量;
b——弦长,m。
图2(略)
2.4弓形面积
πα 2 1
Sd4=--------r -- --b(r--h) (5)
360° 2
2
b 2
〔--〕 +h
2
式中:r=-------------- ——扇形半径;
2h
b——弦长,m;
h——弓高,m;
α——圆心角度数;
Sd4——弓形面积,平方米。
图3(略)
b、h用钢卷尺测量,测量h时须确保垂直性。
2.5圆形面积
2
Sd5=πr (6)
式中:
Sd5——圆形面积,平方米;
r——圆半径,m。
图4(略)
先确定圆心位置,再用钢卷尺或手持式测距仪测量半径r,其测量位置尽可能均匀分布,布点不少于三个截面及三个断面,取其平均值为测量结果。
2.6椭圆形面积
1
Sd6=--πab (7)
4
式中:
Sd6——椭圆形面积,平方米;
a——椭圆长轴长度,m;
b——椭圆短轴长度,m。
图5(略)
椭圆的长、短轴长度用钢卷尺或手持式测距仪测量。

附录4:空气折射率对测量距离影响的修正
△Lp =L0 〔0.93(t--t0)--0.27(p--p0)〕×
--6
10 (m)
式中:
△Lp ——空气折射率对被测距离的修正量;
L0 ——被测距离 (m);
t——测量时的环境温度(℃);
t0 ——仪器设计时给定的标准温度,有12
℃、15℃和20℃三种,按仪器使用说明书选用;
p——测量时的环境大气压实测值(hPa);
p0——标准大气压,取1013.25hPa。
当△Lp ≥5mm时,应对测量结果进行修正。
使用红外测距仪时,按说明书规定进行修正。

附录5:商品房面积测量草图
商品房面积测量草图(编号_____)
---------------------------------------------------
↑北
---------------------------------------------------
房屋地址 | |测量单位|
---------------------------------------------------
房屋幢号层次 | |测量人员|
---------------------------------------------------
房屋单元号/户号 | |测量日期|
---------------------------------------------------

附录6:测量报告
(测量单位名称)
测量报告
报告编号:
房屋名称:
委托单位:
测量单位:
测量日期:
商品房面积测量报告
委托单位:
房屋名称:
地址:
套型:
位置: 幢 单元
测量依据
测量结果:
主管:
核验员:
测量员:
年 月 日
(测量单位盖章)

附录7:商品房面积测量记录
商品房面积测量记录
报告号:
委托单位:
测量员:
核验员:
测量日期:
(测量单位名称)
整幢商品房建筑面积测量记录
单位:m
-------------------------------------------------------------------
建筑名称| |层数|
-------------------------------------------------------------------
地址 |
-------------------------------------------------------------------
建筑物外围边长测量 | 建筑套型及数量
-------------------------------------------------------------------
边长编号|读数1 |读数2 |平均值L外 | 套型 | 数量
-------------------------------------------------------------------
| | | | |
-------------------------------------------------------------------
| | | | |
-------------------------------------------------------------------
| | | | |
-------------------------------------------------------------------
| | | | |
-------------------------------------------------------------------
| | | | |
-------------------------------------------------------------------
| | | | |
-------------------------------------------------------------------
| | | | |
-------------------------------------------------------------------
| | | | |
-------------------------------------------------------------------
| | | | |
-------------------------------------------------------------------
| | | | |
-------------------------------------------------------------------
建筑物平面简图:
套内使用面积测量记录
单位:m
--------------------------------------------------------------------------
编号 | 边长 | 第一次 | 第二次 | 两次读数 | ˉL1i=1/2(ˉL'1+ˉL"1) | 面积
| 读数 | 读数 | 平均值 | ˉD1i=1/2(ˉD'1+ˉD"1) | S1i(m2)
--------------------------------------------------------------------------
| L'1 | | | | |
-----------------------------------------| |
| L"1 | | | | |
--------------------------------------------- -----------------------------
| D'1 | | | | |
-----------------------------------------| |
| D"1 | | | | |
--------------------------------------------------------------------------
| L'1 | | | | |
-----------------------------------------| |
| L"1 | | | | |
-------------------------------------------------------------------
| D'1 | | | | |
-----------------------------------------| |
| D"1 | | | | |
--------------------------------------------------------------------------
| L'1 | | | | |
-----------------------------------------| |
| L"1 | | | | |
-------------------------------------------------------------------
| D'1 | | | | |
-----------------------------------------| |
| D"1 | | | | |
--------------------------------------------------------------------------
| L'1 | | | | |
-----------------------------------------| |
| L"1 | | | | |
-------------------------------------------------------------------
| D'1 | | | | |
-----------------------------------------| |
| D"1 | | | | |
--------------------------------------------------------------------------
S1=∑S1i= 平方米
--------------------------------------------------------------------------
套型简图:
阳台建筑面积测量记录
单位:m
--------------------------------------------------------------------------
编号 | 边长 | 第一次 | 第二次 | 两次读数 | ˉL1i=1/2(ˉL'1+ˉL"1) | 面积
| | 读数 | 读数 | 平均值 | ˉD1i=1/2(ˉD'1+ˉD"1) | S1i(m2)
--------------------------------------------------------------------------
| L'2 | | | | |
-----------------------------------------| |
| L"2 | | | | |
--------------------------------------------------------------------------
| D'2 | | | | |
-----------------------------------------| |
| D"2 | | | | |
--------------------------------------------------------------------------
| L'2 | | | | |
-----------------------------------------| |
| L"2 | | | | |
-------------------------------------------------------------------
| D'2 | | | | |
-----------------------------------------| |
| D"2 | | | | |
--------------------------------------------------------------------------
| L'2 | | | | |
-----------------------------------------| |
| L"2 | | | | |
-------------------------------------------------------------------
| D'2 | | | | |
-----------------------------------------| |
| D"2 | | | | |
--------------------------------------------------------------------------
| L'2 | | | | |
-----------------------------------------| |
| L"2 | | | | |
-------------------------------------------------------------------
| D'2 | | | | |
-----------------------------------------| |
| D"2 | | | | |
--------------------------------------------------------------------------
封闭阳台:K2=1 未封闭阳台:K2=0.5
--------------------------------------------------------------------------
S2=K2∑S2i= 平方米
--------------------------------------------------------------------------
套内墙体面积测量记录
单位:m
----------------------------------------------------------
类别 | 位置 | 厚度 | 面积S3a(平方米)
----------------------------------------------------------
| | |
| | |
非共用墙 | | |

不分页显示   总共2页  1 [2]

  下一页


版权声明:所有资料均为作者提供或网友推荐收集整理而来,仅供爱好者学习和研究使用,版权归原作者所有。
如本站内容有侵犯您的合法权益,请和我们取得联系,我们将立即改正或删除。
京ICP备14017250号-1