铁路物资监察工作办法

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关于设立房地产中介机构行业责任险的法律思考

辽宁法大律师事务所 陈敏

一.目前我国房地产中介市场发展现状

加入WTO后的中国，房地产中介市场这块蛋糕的诱惑力越来越大，二手房、写字楼和住宅租赁市场的预期利益至少还有十几年的荣景，房地产中介服务仍然大有可为。笔者就以中介服务最为活跃的上海为例，2002年之前在上海，外资中介机构在国内主要从事的是中高档物业，如以豪宅、休闲不动产、商业不动产等为主的租赁买卖业务，而本土传统的中介机构则主要从事中低端的物业，如普通二手房、商品房的买卖租赁业务，彼此之间的竞争并不激烈。但是随着2002年外资中介机构接受银行15亿元的二手房贷款的受信额度，标志着外资中介开始大规模进入中低端市场，要在中低端市场一显身手；而本土中介公司则进军公寓、别墅等高端物业的租售市场，预示着房地产土、洋中介的"肉搏"战不日将从相持进入白热化竞争。而在大连，房地产销售市场的内外销并轨，也充分体现了WTO国民待遇原则，由此可见外资中介为高端外销房公寓服务，本土中介为中低端内销房、二手房服务的局面将最终会打破。

今天的房地产中介服务，不再是单一的房地产咨询、价格评估，还有房地产经纪等活动，房地产中介企业也不再是单一为卖方（即一级房地产市场中的房地产开发商和二级房地产市场中的房屋产权人）服务，更多的要对消费者即购房者负责，充当着"中间人"这一角色。在这些专业的交易活动中必然产生专业类型的风险，因此参与房地产中介法律关系的各个主体需要对房地产中介活动中可能出现的各种法律风险加以了解并作出积极的预防措施。

二.房地产中介活动中的法律风险

房地产中介从法律角度解释是一种民事法律关系。这种民事法律关系中各个主体的联系主要是通过与房地产中介有关的合同。在房地产中介活动中常见的合同有委托代理合同、居间合同、行纪合同等。作为房地产中介机构以及房屋产权人（使用人）、购房者等合同主体其签订合同最基本的目的是在交易过程中尽可能地避免风险，实现交易目的，获得预期利益。

(一). 通过中介进行房屋买卖是目前房地产中介机构容易出现法律风险的一项业务，其中比较常见的法律问题有：

1. 来自交易主体方面的风险。

交易主体的风险一般指房屋买卖或租赁合同的主体缺乏必要的法律要件，就是说出卖人并非房屋所有权人或者未获得房屋所有权人的有效授权。

对于不同的房产所有人，其在房地产市场进行交易的动机各不相同，有的人想卖小房换大房，有的人想低价买高价卖，有的人则是由于出现法律纠纷或陷入债务危机，还有的人是由于婚姻变故或是家庭纠纷。例如，夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋；房屋产权共有人未经其他共有人同意私自将房屋出售；职工不告知单位便把单位拥有部分产权的公房出售等等。上述情况在认定合同法律责任时一般认定合同效力待定，或者直接认定合同无效。

买方委托中介机构选购房屋，是出于对中介机构专业人士的信任和信赖，因此，对于交易主体是否合法，房地产中介机构应当进行严格的审查，如果中介机构未尽审查义务，导致合同无效，给交易一方造成损失了，就应当承担相应的责任。

2. 来自交易标的物的风险。

交易标的物即是用于交易的房屋，中介机构应当对房屋的有关情况予以调查，如果出现下列情况，中介机构应当告知该交易标的物不能进行转让：①交易标的物为非法建筑或已被列人拆迁范围；②房屋权属有争议或者房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人而侵害承租人优先购买权的；③房屋已设定抵押，未经抵押权人书面同意转让的；被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有权属转让的；④交易房屋存在严重的质量瑕疵等。

如果房地产中介机构明知该房屋存在上述情况而未尽告知义务，给合同一方（一般指买方）造成损失的，应当承担赔偿责任，当然如果是委托人（一般指卖方）刻意隐瞒制造虚假证明等而给房地产中介机构造成经济损失的，则由委托人承担相应的赔偿责任。

3. 来自交易合同、交易手续方面的风险。

房屋属于不动产，其交易规则有别于一般动产。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到政府有关部门进行登记，出卖人仅将房屋交付买受人使用并不意味着就此产生房屋所有权变更的法律后果。买卖双方要交纳相关税费，办理产权过户手续，房地产管理部门才会核发过户并颁发产权证书。

但是在房屋交易过程中，如果双方对交房时间、付款期限等约定不明引发争议，其中一方的权益必然受到损害。为保证交易目的的顺利实现，房地产中介机构还应提示交易双方对诸如交房时间、付款方式等条款作出明确的约定，这样做的目的也是为了使房地产中介机构避免不必要风险和损失。

房地产中介机构如何防范以上述及的诸多的法律风险，关键是应当在交易前对交易房屋的产权等情况作一个彻底的了解，谨慎与委托人签订房屋买卖合同及其他委托代理、独家代理等关联合同。同时为了避免给委托人造成损失，还应认真审查该房屋产权证明、有无权利限制等情况，如中介机构未能尽到谨慎审查的义务，致使房屋产权人或购房者因此遭受损失的，房地产中介机构应承担赔偿责任。

(二). 房地产评估过程中出现的法律风险：

1、过失引起的风险。

这一风险包括估价师未尽到义务、受客观条件限制，对可能存在的事项未能如实披露等。

一般情况下，估价风险与主观因素关联较大，如因专业能力和工作态度导致产生风险。专业方面的风险如估价人员未能正确掌握房地产价值标准对估价的影响，使估价目的与估价方法、估价价值不匹配，或估价报告文字叙述不当，造成委托方误解，或估价人员对评估参数及评估信息资料真实性的甄别、价格含义等缺乏正确的把握，而导致估价结果与事实相差悬殊，从而引发估价纠纷风险。

由工作态度引发的风险，主要表现有估价人员工作态度不认真，估价报告质量低劣，或受自身执业能力限制，使估价结论发生较大偏差，在未明确委托评估房地产的情况下，就盲目估价，导致估价不实。另外在对国家相关政策理解不够充分的情况下，轻率确定经济性贬值率或贬值额，以及估价人员与委托方有利害关系，使估价结论失去公允性，从而发生经济纠纷的风险。

2、非过失风险，主要系客观因素引发的风险。

卫生部


妇幼卫生工作条例

1986年4月20日，卫生部

第一章 总 则
第一条 妇幼卫生是我国人民卫生事业的重要组成部分。做好妇幼卫生工作，保障妇女儿童的身心健康，关系到每个家庭的幸福，关系到整个中华民族素质的提高，关系到计划生育国策的贯彻落实，关系到逐步实现工业、农业、国防和科学技术现代化，把我国建设成为高度文明、高度民主的社会主义国家。根据我国宪法第四十九条“婚姻、家庭、母亲和儿童受国家的保护”的规定，为发展妇幼卫生事业，特制定本条例。
第二条 妇幼卫生工作要认真贯彻预防为主的方针，根据妇女儿童的生理特点，运用医学科学技术，对妇女儿童进行经常性的预防保健工作，采取有效的防治措施，不断提高妇女儿童健康水平。发展我国的妇幼保健学科。
第三条 各级政府的卫生行政部门要设立相应的机构（妇幼卫生处、科、股），分管妇幼卫生工作。要建立健全各级妇幼卫生专业机构。妇幼卫生行政部门要组织妇幼卫生专业机构、综合医院妇产科、儿科、保健科等科室和厂矿企业等有关部门共同实施本条例。
第四条 以全民所有制妇幼卫生机构为主体，多形式、多层次、多渠道的发展妇幼卫生机构。积极鼓励和扶持企事业单位、集体或个人兴办各种形式妇幼卫生机构，并加强领导和管理。

第二章 任 务
第五条 开展优生、优育工作，提高民族健康素质。进行婚前检查，围产保健，产前诊断，优生、遗传疾病咨询和出生缺陷的监测等，预防和减少先天性、遗传性疾病。
第六条 妇女保健
1．推广科学接生，实行孕产妇系统管理，做好围产期保健工作，提高住院分娩率，提高产科质量，防治妊娠并发症，降低孕产妇和围产儿死亡率。
在边远地区，少数民族地区继续普及新法接生。
2．积极防治妇女常见病、多发病，调查分析发病因素，制订防治措施，降低发病率，提高治愈率。
3．做好妇女经、孕、产、哺乳、更年期的卫生保健。协同有关部门对农村、厂矿、企业、事业单位妇女的劳动环境和劳动条件进行卫生学调查，提出劳动保护和卫生保健的建议，并督促实施。
第七条 儿童保健
1．做好7岁以下儿童保健工作。对婴幼儿实行保健系统管理，增强儿童体质，降低新生儿、婴儿死亡率。
2．积极防治儿童常见病、多发病，调查分析发病因素，制订防治措施，降低发病率，提高治愈率。
3．做好托儿所、幼儿园卫生保健的业务指导。
4．推广科学育儿，提倡母乳喂养，会同有关部门做好婴幼儿早期教养工作。
5．配合卫生防疫部门，做将预防接种及传染病管理工作。
第八条 计划生育技术指导
1．推广以避孕为主的综合节育措施。对育龄夫妇指导和实施安全有效的节育方法。降低人工流产、引产率。
2．执行《计划生育技术工作管理条例》和《节育手术常规》，提高手术质量，杜绝事故，减少和防止手术并发症，确保受术者的安全与健康。
第九条 采用国内外的先进技术和经验，开展有关妇女、儿童健康、计划生育技术和优生工作的各项科学研究。
第十条 充分利用各种宣传教育形式，普及妇幼保健、计划生育、优生、优育等科学知识，提高人民的妇幼卫生知识水平。
第十一条 加强妇幼保健、计划生育技术的信息工作，做好资料统计和分析研究。

第三章 专业机构
第十二条 妇幼卫生专业机构包括妇幼（婴）保健院、所（站），妇女保健所（院），儿童保健所，计划生育技术指导所，妇产（婴）医院，儿童医院及妇幼卫生专业研究机构等。
这些机构受同级卫生行政部门领导和上一级妇幼保健专业机构的业务指导。
各级妇幼保健机构人员编制执行卫生部、劳动人事部1986年1月22日下发的（86）卫妇字第2号文件《各级妇幼保健机构人员编制标准》。
各级妇幼保健机构的级别与同级医疗、防疫机构相等。
第十三条 各级妇幼保健机构应承担保健、临床、科研、教学和宣传任务。
省、自治区、直辖市妇幼保健机构负责本地区妇幼保健和计划生育技术指导，针对危害妇女、儿童健康和计划生育技术的主要问题开展科学研究，培训在职妇幼保健人员，协助医学院校培养高级妇幼卫生医师。
地、市（州、盟）妇幼保健机构负责所辖范围妇幼保健和计划生育技术指导，承担一定的科研任务，培训中级妇幼卫生人员和协助大、中专院校培养妇幼卫生医师（士）等。
县（市区、旗）妇幼保健机构负责全县（市区、旗）妇幼保健和计划生育技术指导，开展力所能及的科研工作。培训基层中、初级妇幼卫生人员和协助县卫生学校培养妇幼卫生方面的医士。
第十四条 各级妇幼保健机构应成为本地区妇幼保健、计划生育技术的业务指导中心，以预防保健为中心，指导基层为重点，保健与临床相结合。妇幼保健机构业务人员既能做保健、又能做临床工作。各级妇幼保健院应首先保质保量按编制配备保健人员。防止医疗削弱保健。
妇产医院、儿童医院，各级综合医院的妇产科、儿科应以医院为中心，扩大预防，承担一定的妇幼保健、科研和培训任务。
第十五条 妇幼保健所设妇女保健、儿童保健、计划生育技术指导、优生、遗传咨询、宣传、资料统计和有关基础科室或专业组，开展保健门诊业务。妇幼保健院内设保健部和临床部。保健部设置的科室与保健所相同，临床部设妇科、产科、婴儿室、儿科、计划生育科、基础科及中心实验室等。保健和临床部均设有相应门诊。

第四章 基层组织
第十六条 街道、乡卫生院设妇幼保健组或防保组。妇幼保健人员最低不少于2—3人，负责街道、乡妇幼保健和计划生育技术工作。妇幼保健组在业务上受县妇幼保健所的领导及县（区）医院妇产科、儿科业务指导。街道、乡卫生院应设相当的产科床。
第十七条 村至少有1名女乡村医生或接生员负责妇幼保健工作。对从事妇幼保健、计划生育的女乡村医生、接生员的报酬应按照国发（1981）24号文件的规定给予合理解决。
第十八条 厂矿、企事业单位，根据女工多少的实际情况，设妇幼保健所、站、室或专职人员，在业务上受当地妇幼保健机构的指导。女工多的单位在厂（场）区内设置妇幼保健门诊或女工卫生室。

第五章 队伍建设
第十九条 各级妇幼保健机构按照革命化、年轻化、知识化、专业化条件配备领导班子。实行院（所）长负责制。
院、所长一般应由专业技术人员担任，并适当参加专业工作。
第二十条 妇幼卫生人员分下列三个层次：
1．主任医师、副主任医师、主治（主管）医师、医师；
2．医士、妇幼医士、助产士、护士、保育护士；
3．乡村医生、接生员。
第二十一条 医学院校要办妇幼保健和妇产科、儿科专业，为妇幼卫生培养高级人才。高等医学院校医学、儿科等专业，应在教学计划中安排一定学时的妇幼保健教学内容。省、市、县所属中级卫生学校要增加妇幼医士、助产士、保育护士的人员培养，为妇幼卫生战线不断输送新生力量。
第二十二条 各级卫生行政部门要加强在职人员培训，有计划地组织各种类型的妇幼卫生人员培训班，提高在职人员的业务水平。妇幼保健医师要掌握保健、临床、有关基础医学知识及各项技术操作，掌握一门外语。妇幼医士、助产士、保育护士要掌握本专业的基本知识和基本操作。

第六章 有关政策
第二十三条 加强妇幼保健机构建设，未经批准不得任意撤销或合并各级妇幼保健专业机构，妇幼卫生专业人员要保持相对稳定。编制缺额和自然减员的补充，应由大、中专毕业生补充。对不胜任本职工作的人员，予以培训或调整。
第二十四条 根据卫生部关于《卫生技术人员职务暂行条例》，结合妇幼保健专业特点，对妇幼卫生技术人员进行定期考核聘任。对有发明创造，工作优异者予以表扬、奖励；对不遵守纪律，工作不负责任、玩忽职守，造成不良后果者，视情节轻重，进行批评教育，直至纪律处分。
第二十五条 妇幼卫生人员的保健津贴，按照卫生部、财政部、国家劳动总局1981年下发的（81）卫人字第194号文件《医疗卫生津贴试行办法》和《关于医疗卫生津贴问题的补充通知》规定执行。妇幼卫生人员的防护用品，按卫生部（80）卫人字第450号文件精神解决。妇幼卫生人员经常外出工作，应当配备必要的车辆。
第二十六条 妇幼保健院、所的基本建设，业务经费，装备等纳入卫生事业发展规划。应有开展妇幼保健工作的业务用房：保健门诊、实验室、资料室、培训班教室、职工宿舍和食堂等房屋，配备开展工作所需要的仪器、设备等。
第二十七条 集体所有制妇幼保健机构的人员工资、福利待遇、退休退职办法，由各省、自治区、直辖市参照国家有关规定执行。
第二十八条 为保证妇幼卫生工作正常发展，随着国民经济发展和卫生事业费的增加，妇幼卫生经费应在目前只占3—5％的情况下，逐步增加到10％左右，各地对用于妇幼卫生的经费和基建投资应积极予以安排。
妇幼保健所经费管理实行“预算包干”。妇幼保健院内保健部分，亦实行“预算包干”，临床部分按医院经费管理，实行“全额管理，定额补助，节余留用”。妇幼保健经费要专款专用，保证保健工作的必需经费。
第二十九条 老、少、边、山、牧区由于妇幼卫生工作基础薄弱，条件较差，对这些地方应重点予以扶持，加快其发展过程。