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国土资源部办公厅


关于印发《全国土地登记规范化检查方案》的通知
国土资厅发〔2006〕70号
各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局）：

为进一步规范土地登记工作，充分发挥土地登记对于严格土地管理，保护土地权利人合法权益，促进土地市场健康发展的重要作用，部决定从2006年5月至2006年12月在全国开展土地登记规范化检查。现将《全国土地登记规范化检查方案》印发你们，请根据方案要求，认真组织实施。

二○○六年五月二十五日

全国土地登记规范化检查方案
一、全国土地登记规范化检查的目的和意义

土地登记规范化建设是土地登记制度建设的重要内容，是规范土地登记行为，保证土地登记成果准确、有效的关键措施。对于严格土地管理，保护土地权利人合法权益，促进土地市场健康发展，维护土地登记公信力具有重要作用。国土资源部成立以来，一直十分重视土地登记规范化建设工作，相继印发了《关于进一步做好土地登记人员持证上岗的通知》（国土资发〔2003〕44号）、《关于开展全国地籍管理规范化建设的通知》（国土资发〔2003〕353号）、《关于进一步规范土地登记工作的通知》（国土资发〔2003〕383号）、《关于开展地籍管理规范化建设检查的通知》（国土资发〔2004〕92号）等一系列规范土地登记工作的文件。这些文件下发后，各级国土资源管理部门通过建立工作制度、开展自查互查、评比表彰等形式，大力推进土地登记规范化建设，取得了明显成效。但从整体上看，一些地方对土地登记规范化建设工作重视不够，未将土地登记规范化建设作为一项制度长期来抓，不同程度地存在着土地登记不规范的问题，严重影响了土地登记的公信力、严肃性和权威性，有的甚至通过土地登记使非法用地合法化。为此，部决定从2006年5月至2006年12月在全国开展土地登记规范化检查工作，深入了解各地土地登记规范化建设情况，全面清理土地登记资料，认真查找存在的问题，严格纠正不规范土地登记行为，建立健全规范土地登记工作的各项制度，进一步提高土地登记规范化水平，维护土地登记的公信力。

二、检查的依据

（一）《土地管理法》

（二）《城市房地产管理法》

（三）《担保法》

（四）《土地管理法实施条例》

（五）其他有关土地登记相关的法律法规和规章

（六）原国家土地管理局颁布的《土地登记规则》、《城镇地籍调查规程》

（七）《关于进一步做好土地登记人员持证上岗的通知》（国土资发〔2003〕44号）、《关于开展全国地籍管理规范化建设的通知》（国土资发〔2003〕353号）、《关于进一步规范土地登记工作的通知》（国土资发〔2003〕383号）

（八）原国家土地管理局、国土资源部颁布的有关土地登记规章及规范性文件

三、检查的主要内容

（一）“五不登记”执行情况

是否严把土地登记关口，全面做到“五不登记”。

（二）依法确权登记情况

是否依据国家有关法律、法规、规章、规程和规范性文件进行土地确权登记。

（三）土地登记机关依法统一办理登记情况

土地登记机关是否依法为县级以上人民政府，各类土地登记是否由国土资源部门的地籍管理部门统一办理，土地抵押登记与土地使用权登记机关是否一致。

（四）土地登记按程序办理情况

土地登记是否严格按照《土地登记规则》规定的程序办理，有无减少必经程序的作法。

（五）土地登记资料齐全完整情况

土地登记申请资料是否齐全有效；土地登记过程中形成的文件资料是否齐全，管理是否规范。

（六）土地登记表格使用及填写情况

使用的土地登记卡、土地归户卡是否为《土地登记规则》规定的统一格式；土地证书是否为国土资源部统一印制发行的土地证书；土地登记表格填写是否完整、准确、规范，有无漏项，不同表格相同内容填写是否一致。

（七）有关通过土地抵押登记进行金融欺诈的案例

（八）有关土地登记引发行政诉讼和行政赔偿的情况

（九）土地登记规范化制度建设情况

有无完善的内部管理制度，是否建立了目标责任制等。

（十）土地登记公开查询开展及窗口办公情况

（十一）土地登记人员持证上岗制度和责任追究制度建设情况

四、检查方式和进度安排

土地登记规范化检查通过地方国土资源管理部门自查整改和上级抽查相结合的方式进行。重点抓好市、县级国土资源管理部门自查整改工作。

土地登记规范化检查工作进度安排如下：

（一）准备部署阶段（4－5月）

制定全国土地登记规范化建设检查方案，下发通知进行全面部署。各省做好本地区土地登记规范化检查准备工作，制定实施方案，对本地区土地登记规范化检查进行部署和指导。

（二）自查整改与省际互查阶段（6－8月）

各市、县国土资源管理部门在认真学习有关法律、法规、规章和规范性文件的基础上，按照国土资源部及省级国土资源管理部门土地登记规范化检查方案，严格按照土地登记有关要求，逐项开展检查，查找问题、分析原因、采取措施、及时纠正，并填写《土地登记规范化检查情况汇总表》。部将组织各省进行互相检查。

（三）重点抽查阶段（8-10月）

省级国土资源管理部门对各市、县土地登记规范化开展情况进行检查，总结本省规范化检查情况，将本省（区、市）土地登记规范化检查情况报告及《土地登记规范化检查情况汇总表》报部地籍司。在各省总结上报的基础上，部将组织有关单位对重点地区进行抽查。

（四）工作总结阶段（10-12月）

部地籍司对全国土地登记规范化检查情况进行汇总，形成总报告报部。

五、加强宣传

各地在土地登记规范化检查工作过程中，要充分发挥舆论宣传作用，大力宣传土地登记规范化检查的意义、目的及土地登记规范化的标准和要求。做好正反两面典型案例的剖析，通过正面典型事例引导和推动土地登记工作规范开展。通过处理典型违法事件，严肃查处违法违纪工作人员，不断提高依法行政水平。

六、组织领导

为加强对本次检查工作的领导，部成立检查组，组成人员如下：

组长：贠小苏国土资源部副部长

副组长：樊志全 国土资源部地籍司司长

赵久田 国土资源部政策法规司助理巡视员

张 璞 国土资源部执法监察局副局长

韩建国 驻国土资源部纪检组监察局副局长

朱留华 中国土地勘测规划院院长

张婉丽 中国土地矿产法律事务中心主任

成 员：赵 龙 国土资源部地籍司副司长

周建春 中国土地勘测规划院副院长

佟绍伟 中国土地矿产法律事务中心副主任

何 平 国土资源部地籍司登记处处长

李万东 中国土地勘测规划院地籍所所长

石珩中 国土地矿产法律事务中心登记处处长

卢立为 国土资源部地籍司登记处副处长

杨继英 国土资源部地籍司登记处调研员

戴银萍 中国土地勘测规划院地籍所副所长

黄亮中 国土地勘测规划院地籍所

扈传荣 中国土地勘测规划院地籍所

胡碧霞 中国土地勘测规划院地籍所

孟学庆 中国土地矿产法律事务中心登记处

附：《土地登记规范化检查情况汇总表》

附：土地登记规范化检查情况汇总表.doc
2005年《公司法》第16条第1款规定，“公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议；公司章程对投资或者担保的总额及单项投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额。”第2款规定，“公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。”第3款规定，“前款规定的股东或者受前款规定的实际控制人支配的股东，不得参加前款规定事项的表决。该项表决由出席会议的其他股东所持表决权的过半数通过。”该条规定了公司担保制度，并确立了公司对外担保的三项特殊规则，即：一是由公司章程先行进行规定。通过公司章程，预先对公司对外担保金额、决策程序等进行概括性约定；二是由董事会或者股东（大）会作出决议。在公司设立后，每次实际实施对外担保经营行为时，须由公司决策机关对该等事宜进行表决；三是涉及关联交易时限制关联股东的投票权。即公司为其股东或者实际控制人提供担保时，必须召开股东（大）会；投票时，关联股东不得参加，且该项表决须由出席会议的其他股东所持表决权的过半数通过。

在司法实践中，对于该条的适用，《人民司法》杂志社编著的《法律规则的提炼与运用重述（商事卷）》“第一部分 公司法”“公司对外担保法律效力的司法认定”专家重述之法律规则认为，“担保债权人对公司提供的公司相关同意担保的决议承担形式审查义务。相关决议形式上合法有效，且担保债权人在审查时已尽到合理的注意义务的，公司以决议存在实质上的瑕疵为由主张否定担保合同的效力的，人民法院不予支持”。虽然该法律规则不是司法解释的内容，但由于它是最高人民法院法官以及学界权威专家的意见，实际上在一定程度上代表了最高人民法院的观点，对我国司法实务界尤其是法院审判有直接影响。根据这一法律规则，担保债权人在担保合同签订前，对于公司“相关同意担保的决议”的形式审查义务乃为法定义务，如若不为或者为而存在重大过失，则应否定担保合同的效力。为此，对于本条的法律属性，我们可以作反向推定，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号，以下简称《合同法司法解释二》）第14条“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”的规定，前述专家重述之法律规则对于《公司法》第16条的规范属性的认定，应该是指效力性强制性规定。从该等条文内容来看，对于公司担保的程序问题，《公司法》第16条不仅规定了董事会或者股东（大）会要形成法人意思，作出相关决议，而且规定了这一事项要先行规定于公司章程，因此，无论是将“公司章程的先行规定”作为公司“相关同意担保的决议”的形成依据，还是从法条行文角度将“公司章程的先行规定”和“相关同意担保的决议”视为并列关系，如果将《公司法》第16条认定为效力性强制性规定，则担保债权人在担保合同签订前不仅应该审查公司“相关同意担保的决议”，而且应该审查“公司章程的先行规定”。然而，按照前述专家重述之法律规则设定的逻辑，担保债权人只需单对“相关同意担保的决议”承担形式审查义务，而无需对“公司章程的先行规定”承担形式审查义务，这样就会产生许多疑问和规范适用上的冲突：

第一，这种选择性“形式审查”规则适用的理由与法律依据是什么？

第二，无论“公司章程的先行规定”这一“依照”存在与否，担保债权人在对“相关同意担保的决议”作形式审查未尽到合理的注意义务时，为什么就必然会导致担保合同无效呢？两者是否具有法律上的直接因果关系或者关联性？

第三，担保债权人在对“相关同意担保的决议”作形式审查时，其审理的合理限度和注意义务的合理程度是什么？是仅仅将“决议有无”作为判断标准吗？规则中的“实质性的瑕疵”的法律内涵又是什么？法定代表人或有权代表违反对公司的忠实义务伪造、变造相关决议的情形是否应包含在内？董事会决议、股东（大）会决议形成后，如因工作失误等诸多原因于其上没有董事、股东的签字、或者仅有某一或少数董事、股东的签字、或者仅有董事长（执行董事）、控股股东的签字，这种情形是否属于“实质性的瑕疵”？如否，这种商事外观上的瑕疵，担保债权人是否可以据此认定公司没有担保能力，还是据此认为公司没有形成对外担保的法人意思，是否还需要进一步探究该等决议背后的董事会、股东会的真实意思表示？更进一步言，既然“实质性的瑕疵”不影响担保合同的效力，那么,“举重以明轻”，形式性的瑕疵”就更不应当影响担保合同效力，如此，那设定担保债权人形式审查公司“相关同意担保的决议”这一民事义务其法律意义又是什么呢？

第四，既然《公司法》第16条是效力性强制性规定，如果公司章程未对公司对外担保问题先行作出相关规定时，由于缺乏“依照公司章程的规定”之依据，董事会或者股东（大）会迳行作出“相关同意担保的决议”是否会因为违反该条规定而导致无效？

第五，进一步地，既然该条文是效力性强制性规定，为什么对外担保事项却又不属于《公司法》第25条、第82条规定的公司章程的绝对必要记载事项，是立法上的疏漏吗？……如此等等。

在面临上述诸多疑问时，前述专家重述之法律规则显然未作回答或者无从回答。因此，笔者以为，前述专家重述之法律规则是有失偏颇的，有必要予以澄清。为更好地理解《公司法》第16条规定以及准确认定公司担保的法律效力问题，笔者从违反该条文规范属性及违反该条规定的不同情形的法律后果分析与评析、该条文对公司对外担保合意形成的法律效力认定以及公司对外担保不同阶段适用的法律规范三个方面进行深入剖析。

一、《公司法》第16条规范属性及违反该条规定的不同情形的法律后果分析与评析

在公司对外担保问题上，从条文规定的角度，对于《公司法》第16条的违反，典型的情形包括但不限于如下十种：(1)公司章程没有先行规定，但由董事会作出了对外担保的法人意思的相关决议；(2)公司章程没有先行规定，但股东（大）会作出了对外担保的法人意思的相关决议；(3)公司章程没有先行规定，在公司为其股东或者实际控制人提供担保时，由董事会作出了对外担保的法人意思的相关决议；(4)公司章程没有先行规定，在公司为其股东或者实际控制人提供担保时，虽由股东（大）会作出了对外担保的法人意思的相关决议，但关联股东未予以回避；(5)公司章程有先行规定，但未召开董事会或者股东（大）会作出对外担保的法人意思的相关决议；(6)公司章程有先行规定，虽召开董事会作出对外担保的法人意思的相关决议，但超出公司章程对投资或者担保的总额及单项投资或者担保的数额的限额规定；(7)公司章程有先行规定，虽召开股东（大）会作出对外担保的法人意思的相关决议，但超出公司章程对投资或者担保的总额及单项投资或者担保的数额的限额规定；(8)在公司为其股东或者实际控制人提供担保时，公司章程虽有先行规定，但未召开股东（大）会作出对外担保的法人意思的相关决议；(9)在公司为其股东或者实际控制人提供担保时，公司章程虽有先行规定，但规定由董事会形成对外担保的法人意思，在具体实施时，未召开董事会作出对外担保的法人意思的相关决议；(10)在公司为其股东或者实际控制人提供担保时，公司章程虽有先行规定，但规定由董事会形成对外担保的法人意思，在具体实施时召开了董事会会议并作出了对外担保的法人意思的相关决议。对此，下面予以具体分析：

（一）《公司法》第16条第2、3款规范属性和公司章程对公司对外担保事项未作规定情形下的法律后果分析与对公司担保事项影响之评析

1、公司章程对于公司对外担保事项具有“沉默权”

对于前述所谓的违反《公司法》第16条第(1)至(4)种情形，其共同点均在于对对外担保问题“公司章程没有先行规定”。那么，在“公司章程没有先行规定”的情形下，公司是否有权对外提供担保呢？要回答这一问题，我们需要厘清对外担保事项的性质以及对外担保事项与公司章程之间的关系问题。

(1)对外担保事项的性质

对对外担保事项的性质，目前学界主要有两种代表性观点，第一种观点认为，对外担保是一种日常公司经营行为，无异于公司其他的经营行为；第二种观点认为，由于担保事关相关主体的利益，存有风险，应不同于公司的其他经营行为。在商事活动中，无论从公司内部看还是从公司外部看，公司任何一种经营行为都会事关相关主体的利益；市场交易能够持续进行，其实现基础就在于对对方当事人信用的信赖，亦不可能有不存在风险之幸，故以“担保事关相关主体的利益，存有风险”为由而将公司对外担保行为区分于公司的其他经营行为，显然是站不住脚的。不仅如此，在《公司法》等现行法律体系框架下，对于公司经营范围的限制，只局定于禁止经营、特许经营界限，公司对外担保并不位列其中。换言之，公司是否对外提供担保也完全属于由公司决策机构根据公司自身经营的实际情况予以决定的事项。因而，对于公司对外担保事项的性质，笔者赞同第一种观点之日常公司经营行为说。

(2)对外担保事项与公司章程的关系

所谓公司章程，是指由公司发起人（包括有限责任公司股东，下同）依法制定的、规定公司名称、住所、经营范围、公司机构以及经营管理基本规则等重大事项的基本文件，体现了全体股东的共同意志。对于公司章程的性质，学界争议较大，存在宪章说、自治说、契约说、共同法律行为说等多种观点，由于公司章程的内容包括法定的绝对必要记载事项和股东约定的任意记载事项，是在国家法律规范下的、经全体股东“自治”固定下来的共同意思表示，故笔者赞同“共同法律行为说”。

依据《公司法》第16条第1款的规定，对于公司对外担保问题，股东应先行于公司章程中予以规定，并在具体对外担保的事项实施中应视该等规定作为公司决策机构进行决策之依据。但是，如果公司章程没有对公司对外担保问题作出规定，即公司章程对公司对外担保问题保持“沉默”时，是否应视为对公司对外担保行为的限制？答案是否定的，理由如下：

《公司法》第25条规定，“有限责任公司章程应当载明下列事项：（一）公司名称和住所；（二）公司经营范围；（三）公司注册资本；（四）股东的姓名或者名称；（五）股东的出资方式、出资额和出资时间；（六）公司的机构及其产生办法、职权、议事规则；（七）公司法定代表人；（八）股东会会议认为需要规定的其他事项。”“股东应当在公司章程上签名、盖章。”第82条规定，“股份有限公司章程应当载明下列事项：（一）公司名称和住所；（二）公司经营范围；（三）公司设立方式；（四）公司股份总数、每股金额和注册资本；（五）发起人的姓名或者名称、认购的股份数、出资方式和出资时间；（六）董事会的组成、职权和议事规则；（七）公司法定代表人；（八）监事会的组成、职权和议事规则；（九）公司利润分配办法；（十）公司的解散事由与清算办法；（十一）公司的通知和公告办法；（十二）股东大会会议认为需要规定的其他事项。”从上述两个条文的内容来看，公司对外担保事项并不属于公司章程的绝对必要的记载事项。其作为公司章程的任意记载事项，在公司设立实践中，也常常在制订公司章程时被发起人所忽略。显而易见，这种忽略依据《公司法》第16条规定并不能直接得出公司不能从事对外担保事项这一结论，当然也绝非发起人否定公司对外担保的真实意思表示。更何况，从私法的角度，“法无明文禁止即允许”，由于公司对外担保是一种经营行为，在公司章程未作禁止时，公司的决策机构出于正常的商业判断基于对外担保而作出的决策就不能视为对于公司忠实义务的违反，而本应就是公司最正常不过的一项经营活动。因此，笔者以为，公司对外担保并不以公司章程有所规定作为前提，公司章程对对外担担保问题保持“沉默”时，不能视为对公司对外担保行为的限制。

(3)结论

从上述分析，我们可以得出结论，公司章程对对外担保事项享有“沉默”权。在对外担保问题上，“公司章程没有先行规定”，并不会导致对公司的担保能力的直接否认，亦不应视为其担保能力受到禁止或限制，这也从另一个侧面说明了《公司法》第16条第1款之规定并非效力性强制性规定。笔者以为，在公司章程这个层面上，对外担保适用规则之一就是：一般情况下，当公司章程对对外担保事项另有规定下则应依公司章程对外担保；在公司章程对对外担保事项保持“沉默”的情形下，就应视为股东已将对外担保的决定权已授权给予了公司的董事会或者执行董事。除了前述分析之理由外，另外一个很重要的原因就在于：现代公司制度的一个基本特征是股东对公司的所有权与公司的经营权相对分离，按照这一原则，除非公司章程另有规定，股东选定的公司董事会或者执行董事对一般经营性事项作出决策时，只要这种决策属于正常的商业判断范围，股东及公司就要承担董事会或者执行董事经营决策的后果。

2、《公司法》第16条第2、3款规范属性和对前述违反《公司法》第16条第(1)、(3)种情形的评析

(1)对前述违反《公司法》第16条第(1)种情形的评析

基于前述结论和适用规则之一，前述所谓的违反《公司法》第16条第(1)种情形，即“公司章程没有先行规定，但由董事会作出了对外担保的法人意思的相关决议”，显属董事会基于对外担保事项而对公司自身带来的盈利和风险进行权衡后所做出的一项正常决策，不应属于瑕疵决议，更不为非法行为。

(2)《公司法》第16条第2、3款规范属性和对前述违反《公司法》第16条第(3)种情形的评析